Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Heizkostenverordnung entspricht. Einer Erläuterung der angesetzten Kosten bedarf es nicht.
Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Die Angaben in der Betriebskostenabrechnung müssen es dem Mieter ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen1.
Dass die für die Wohnung des Mieters angesetzten Verbrauchseinheiten nicht auf abgelesenen Werten beruhen, sondern aufgrund einer „prozentualen Schätzung aufgrund des Vorjahresverbrauchs“ ermittelt worden sind und die als Verbrauch angesetzte Warmwassermenge nicht auf einer Messung, sondern auf „einer Schätzung anhand vergleichbarer Räume“ beruht, rechtfertigt keine andere Beurteilung.
Entgegen einer in der Instanzrechtsprechung2 und im Schrifttum3 vertretenen Ansicht, sind an die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heizkostenabrechnung keine weitergehenden Anforderungen zu stellen. Insbesondere muss der Vermieter nicht bereits auf dieser Ebene darlegen und erläutern, auf welche Weise er in Fällen einer in der abzurechnenden Wohnung unterbliebenen Verbrauchsablesung die dann gemäß § 9a Abs. 1 Heizkostenverordnung als Verbrauchswerte dieser Wohnung anzusetzenden Werte im Einzelnen ermittelt hat. Es bedarf insoweit weder einer Beifügung der Vorjahresabrechnung, aus der die damals ermittelten Werte ersichtlich sind, noch weiterer Angaben oder Erläuterungen, anhand derer der Mieter die materielle Richtigkeit des für ihn angesetzten Werts im Einzelnen nachvollziehen kann, denn damit würde die Abrechnung überfrachtet4. Für die formelle Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung ist es ohne Bedeutung, ob die dort für den jeweiligen Mieter angesetzten Kosten auf abgelesenen Messwerten oder einer Schätzung beruhen und ob eine eventuell vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a Heizkostenverordnung entspricht.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. November 2014 – VIII ZR 112/14
- st. Rspr.; z.B. BGH, Urteile vom 09.10.2013 – VIII ZR 22/13, WuM 2013, 734 Rn. 13; vom 15.02.2012 – VIII ZR 197/11, NJW 2012, 1502 Rn. 23 f.; vom 23.06.2010 – VIII ZR 227/09, WuM 2010, 493 Rn. 11; jeweils mwN[↩]
- AG Berlin-Schöneberg, WuM 1978, 23; AG Neuruppin, WuM 2004, 538, 539; LG Berlin, GE 2007, 1190; LG Berlin, GE 2011, 612; AG Berlin-Charlottenburg, GE 2011, 756, 757; AG Köln, WuM 2012, 582; AG Berlin-Tiergarten, WuM 2012, 618, 619; OLG Köln, Urteil vom 25.07.2014 – 1 U 45/13, BeckRS 2014, 18065 unter – II 2 c bb [zum Gewerberaum][↩]
- Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 11. Aufl., § 9a HeizKV Rn. 30; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. – V 523; Staudinger/Weitemeyer, BGB, Neubearb.2014, Anhang B zu § 556c BGB – HeizkostenV Rn. 9[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 261/07, NJW 2008, 2260 Rn. 14; ähnlich: Lützenkirchen/Lützenkirchen, Mietrecht 2013, § 9a HeizKV Rn. 3; Langenberg, Betriebskostenrecht, 7. Aufl., Rn. K 250[↩]
