Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen – und die Drittmittel

Mit den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB hatte sich der Bundesgerichtshof erneut¹ zu befassen. Konkret ging es hier vom die Erklärung zu anrechenbaren Drittmitteln:

In dem hier entschiedenen Fall kündigte die Vermieterin eine Modernisierung der preisfreien- Mietwohnung und des Gebäudes an, in dem sich diese Wohnung befindet. Danach sollten verschiedene – einzeln aufgeführte – Maßnahmen zur Einsparung von Energie und zur Verbesserung der Mietsache sowie zeitgleich reine Instandhaltungsarbeiten vorgenommen werden. In der Ankündigung heißt es unter anderem, dass die Vermieterin beabsichtige, zur Durchführung der Maßnahmen Mittel der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) zu beantragen. Im Anschluss an die Baumaßnahmen erklärte die Vermieterin dem Mieter mit Schreiben vom 24.04.2019, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1.07.2019 von zuletzt 291, 59 € um 83, 79 € auf 375, 38 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ bezeichnete Anlage beigefügt, die auf die Ausführungen zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen im Ankündigungsschreiben Bezug nimmt und – weitgehend in tabellarischer Form – folgende Angaben enthält:

• die durchgeführten – jeweils gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche beziehungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffenden – Modernisierungsmaßnahmen (hier Einbau einer Türsprechanlage an Haus- und Wohnungstüren, Einbau einer Gasbrennwert[zentralheizungs]anlage einschließlich Warmwasserversorgung sowie Wärmedämmung an den Kellerdecken und des Dachbodens /der obersten Geschossdecke)
• die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewiesenen Baunebenkosten, die von diesen Summen in Abzug zu bringenden – gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten – Instandhaltungskosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil
• den – anhand der Wohnfläche der Wohnung des Mieters (55,86 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (8.875,29 m²) ermittelten – auf den Mieter entfallenden Modernisierungskostenanteil sowie
• die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung und den verlangten Betrag

Der Mieter hält die Mieterhöhungserklärung aus formellen Gründen für unwirksam. Er bezahlte den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge unter Vorbehalt der Rückforderung. Mit der vorliegenden Klage hat er die Rückzahlung seiner Ansicht nach wegen der Modernisierungsmieterhöhung zu viel gezahlter Miete im Zeitraum von Juli bis Dezember 2019 in Höhe von insgesamt 502, 74 € nebst Zinsen sowie die Feststellung begehrt, dass der Vermieterin aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 83, 79 € erhöhten Miete ab Januar 2020 nicht zustehe.

Das Amtsgericht Wedding hat der Klage insoweit stattgegeben², das Landgericht Berlin die dagegen gerichtete Berufung der Vermieterin zurückgewiesen³: Das Amtsgericht habe zutreffend angenommen, dass der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung der unter Vorbehalt geleisteten Modernisierungsumlagen aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB habe und die Feststellung verlangen könne, dass diese nicht geschuldet seien. Die Modernisierungsmieterhöhungserklärung der Vermieterin vom 24.04.2019 sei formell unwirksam. Jedenfalls dann, wenn der Vermieter – wie hier – im Gebäude mehr als eine Modernisierungsmaßnahme parallel durchgeführt habe und mithin die für verschiedene Gewerke entstandenen Kosten den einzelnen Maßnahmen zugeordnet oder sogar auf diese aufgeteilt werden müssten, weil ein einzelnes Gewerk sich übergreifend auf mehrere Modernisierungsmaßnahmen bezogen habe, müssten auch die in die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen eingeflossenen Kosten der verschiedenen Gewerke in der Mieterhöhungserklärung aufgeführt werden. Nur so werde der Mieter in die Lage versetzt, zumindest ansatzweise maßnahmenbezogen nachzuvollziehen, woraus sich die Gesamtkosten ergäben und ob möglicherweise Kosten eingeflossen seien, die tatsächlich einer anderen Maßnahme zuzuordnen seien. Ohne die Information, aus welchen einzelnen Gewerken sich eine Modernisierungsmaßnahme zusammensetze, sei es ihm auch praktisch unmöglich nachzuvollziehen, ob der Vermieter einen der Höhe nach zutreffenden Instandsetzungsanteil abgezogen habe und welche Rechnungen der Mieter möglicherweise näher prüfen müsse.

Der Bundesgerichtshof hat nun die Berliner Entscheidungen bestätigt und auch die Revision der Vermieterin zurückgewiesen. Zwar kann mit der vom Landgericht Berlin gegebenen Begründung das Vorliegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB nicht verneint werden, weil es der vom Landgericht Berlin für erforderlich gehaltenen Aufschlüsselung der für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen hierfür auch dann nicht bedarf, wenn es sich – wie vorliegend – um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorgenommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. Jedoch stellt sich die Entscheidung des Landgerichts Berlin insoweit aus anderen Gründen im Ergebnis als richtig dar (§ 561 ZPO). Denn unter den im Streitfall gegebenen Umständen fehlt es an einer Erläuterung der Mieterhöhung entsprechend der in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB genannten Vorschrift des § 559a BGB zur Anrechnung von Drittmitteln.

Mit der vom Landgericht Berlin gegebenen Begründung kann das Vorliegen der formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung gemäß § 559b BGB nach durchgeführter Modernisierung im Sinne von § 559 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzuwendenden bis zum 31.12.2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) nicht verneint werden.

Wie der Bundesgerichtshof – nach Erlass des Berufungsurteils – in mehreren, mit dem vorliegenden Fall vergleichbaren Fällen entschieden hat, ist die Erhöhungserklärung nicht deshalb – aus formellen Gründen – unwirksam, weil der Vermieter die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig untergliedert hat. Einer solchen Aufschlüsselung bedarf es mangels eines damit verbundenen Erkenntniswerts für den Mieter auch dann nicht, wenn es sich um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorgenommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen. Das gilt nicht nur bei reinen Modernisierungsmaßnahmen, sondern auch dann, wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung durchgeführt wurde und der Vermieter sich deshalb nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB einen Instandsetzungsanteil anrechnen lassen muss; in diesem Fall reicht es aus, wenn er in der Erhöhungserklärung die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich macht⁴.

Der Streitfall gibt keine Veranlassung zu einer abweichenden Beurteilung. Der Bundesgerichtshof hat sich mit den Argumenten, die – auch vorliegend – für die Erforderlichkeit einer weiteren Aufgliederung der angefallenen Gesamtkosten nach den einzelnen konkret durchgeführten Arbeiten vorgebracht werden, in den vorbezeichneten Urteilen, die im Wesentlichen gleichgelagerte Fälle betrafen, eingehend befasst und diese letztlich für nicht durchgreifend erachtet. Das schließt die vom Landgericht Berlin für seine gegenteilige Sichtweise angeführten Gesichtspunkte ebenso ein wie den – vorliegend von der Revisionserwiderung bemühten – Vergleich mit den formellen Anforderungen an eine Betriebskostenabrechnung⁵. Auch nach nochmaliger Prüfung – unter Berücksichtigung der Ausführungen der Revisionserwiderung – hält der Bundesgerichtshof an seiner bisherigen Rechtsprechung fest; zur Vermeidung von Wiederholungen wird umfassend auf die dortigen Ausführungen Bezug genommen.

Jedoch stellt sich die Entscheidung des Landgerichts Berlin im Rahmen des zulässigen Revisionsangriffs aus anderen Gründen im Ergebnis als richtig dar (§ 561 ZPO), weil es – wie die Revisionserwiderung zu Recht rügt – jedenfalls unter den im Streitfall gegebenen Umständen an einer (ausreichenden) Erläuterung der Mieterhöhung im Hinblick auf die in § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB genannte Vorschrift des § 559a BGB zur Anrechnung von Drittmitteln fehlt und die Miet- erhöhungserklärung der Vermieterin vom 24.04.2019 deshalb formell unwirksam ist.

Gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB umfasst das Erfordernis der Erläuterung der Mieterhöhung in der Erhöhungserklärung ausdrücklich auch die Voraussetzungen der Vorschrift des § 559a BGB.

Der Gesetzgeber hat in § 559a BGB für die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen eine Anrechnung bestimmter Mittel angeordnet, welche die Kosten des Vermieters für die Modernisierungsmaßnahmen ganz oder teilweise decken (Zuschüsse sowie zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, Aufwendungsbeihilfen, sonstige Drittmittel; vgl. auch § 558 Abs. 5 BGB bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete). Vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommene oder mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckte Kosten der Modernisierungsmaßnahmen gehören nach § 559a Abs. 1 BGB nicht zu den aufgewendeten Kosten des Vermieters im Sinne des § 559 BGB. Sie dürfen deshalb nicht bei der Erhöhung der Miete nach § 559 Abs. 1 BGB angesetzt und auf den Mieter umgelegt werden⁶. Bei Deckung der Kosten für die Modernisierungsmaßnahme oder von laufenden Aufwendungen infolge der Modernisierungsmaßnahme durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten, durch Darlehen oder Mietvorauszahlungen des Mieters oder durch Leistungen eines Dritten für den Mieter sowie aus Mitteln der Finanzierungsinstitute von Bund und Ländern verringert sich der Erhöhungsbetrag gemäß § 559a Abs. 2, 3 BGB um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung, des Zuschusses oder des Darlehens.

Die Anrechnungspflicht soll sicherstellen, dass dem Vermieter solche Maßnahmen nicht zugutekommen, zu deren Durchführung er öffentliche Mittel in Anspruch genommen hat, da er anderenfalls gegenüber einem Modernisierungsmaßnahmen aus dem eigenen Vermögen finanzierenden Vermieter ungerechtfertigt besser gestellt würde⁷. Eine Verringerung der Kosten des Vermieters für die Modernisierung durch öffentliche oder private Zuschüsse oder Darlehen soll auch dem Mieter zugutekommen⁸.

Die Pflicht zur Anrechnung dieser Drittmittel hat damit Bedeutung für den Umfang der vom Vermieter nach Durchführung der Modernisierung gemäß §§ 559 ff. BGB geforderten Mieterhöhung. Dementsprechend erstreckt § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB das – auf die Verschaffung einer Möglichkeit des Mieters zur angemessenen Information und Nachprüfung gerichtete – Begründungserfordernis auch auf die Voraussetzungen zur Anrechnung von Drittmitteln nach § 559a BGB.

Diesen Anforderungen genügt die Mieterhöhungserklärung der Vermieterin vom 24.04.2019 nicht. Denn die dort gemachten Angaben sind nicht geeignet, den Mieter als Mieter in die Lage zu versetzen, den Umfang der verlangten Mieterhöhung insoweit als plausibel nachzuvollziehen.

Im Text der Erhöhungserklärung vom 24.04.2019 und in den beigefügten Unterlagen selbst findet sich unmittelbar keine Angabe zu anrechenbaren Drittmitteln im Sinne von § 559a BGB. Aus der maßgeblichen Sicht eines objektiven Erklärungsempfängers könnte dies zwar als (stillschweigende) Erklärung der Vermieterin dahingehend verstanden werden, dass sie für die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen anrechenbare Drittmittel nicht in Anspruch genommen und deshalb auch Kürzungsbeträge nicht angerechnet habe⁹.

Dem steht jedoch entgegen, dass die Erhöhungserklärung zugleich – im Abschnitt zur Darlegung der für die Modernisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile – „vollumfänglich“ auf die Ausführungen zu den einzelnen Modernisierungsmaßnahmen im Ankündigungsschreiben der Vermieterin Bezug nimmt und diese Ausführungen den ausdrücklichen Hinweis der Vermieterin auf die beabsichtigte Beantragung von – energieeffiziente Maßnahmen unterstützenden – Mitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau für die Durchführung der Baumaßnahmen enthält. Dieser Hinweis ist infolge der Bezugnahme in der Erhöhungserklärung vom 24.04.2019 bei deren Auslegung zu berücksichtigen¹⁰.

Angesichts dieser unklaren Angaben ist für den Mieter als Empfänger der Erhöhungserklärung nicht erkennbar geworden, welche Erklärung zur Inanspruchnahme von gemäß § 559a BGB anrechenbaren Drittmitteln die Vermieterin letztlich hat abgeben wollen. In Betracht kommen dabei die Information über eine ursprünglich beabsichtigte, tatsächlich aber nicht erfolgte Beantragung oder die Erklärung, Drittmittel zwar beantragt, jedoch nicht erhalten zu haben, oder gewährte Drittmittel seien nicht auf die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen anzurechnen oder bereits vorweg abgezogen und nicht gesondert ausgewiesen. Denkbar ist es auch, dass die Vermieterin eine Erklärung zu den Drittmitteln schlicht vergessen hat.

Im Hinblick darauf ist die Mieterhöhungserklärung der Vermieterin vom 24.04.2019 insoweit nicht geeignet, dem Mieter diejenigen Informationen zu geben, die dieser benötigt, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle – etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter oder durch Einsichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Belege – besteht¹¹.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 19. Juli 2023 – VIII ZR 416/21

1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, NZM 2022, 795[↩]
2. AG Wedding, Urteil vom 13.10.2020 – 20 C 898/19[↩]
3. LG Berlin, Urteil vom 30.11.2021 – 63 S 239/20[↩]
4. vgl. ausführlich BGH, Urteile vom 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, NZM 2022, 795 Rn. 32 ff.; vom 28.09.2022 – VIII ZR 336/21, NZM 2023, 33 Rn. 23 ff.; vom 23.11.2022 – VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 24 ff.; vom 25.01.2023 – VIII ZR 29/22, NZM 2023, 282 Rn. 15 ff.; BGH, Beschluss vom 21.02.2023 – VIII ZR 106/21 23[↩]
5. vgl. hierzu BGH, Urteil vom 23.11.2022 – VIII ZR 59/21, aaO Rn. 2630[↩]
6. vgl. Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb.2021, § 559a Rn. 4[↩]
7. vgl. BGH, Urteile vom 25.02.2004 – VIII ZR 116/03, NJW-RR 2004, 947 unter – II 2 a [zu § 3 MHRG]; vom 19.01.2011 – VIII ZR 87/10, NZM 2011, 309 Rn. 16[↩]
8. vgl. BGH, Urteil vom 01.04.2009 – VIII ZR 179/08, NZM 2009, 393 Rn. 13 [zu § 558 Abs. 5 BGB]; Staudinger/V. Emmerich, aaO Rn. 1; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559a BGB Rn. 1; siehe auch BT-Drs. 7/2011, S. 12 und 17 [zu § 3 MHRG]; BT-Drs. 8/1861, S. 5 [zu § 2 MHRG; jeweils zu Leistungen aus öffentlichen Haushalten und Leistungen des Mieters][↩]
9. vgl. in diesem Sinne Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 36; BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1.05.2023, § 559b Rn. 17; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1.04.2023, § 559b Rn. 31[↩]
10. vgl. hierzu BGH, Urteile vom 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, NZM 2022, 795 Rn. 21; vom 23.11.2022 – VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 16; jeweils mwN[↩]
11. vgl. hierzu nur BGH, Urteile vom 20.07.2022 – VIII ZR 361/21, NZM 2022, 795 Rn. 31, 39, 46 ff.; vom 23.11.2022 – VIII ZR 59/21, NJW 2023, 360 Rn. 28[↩]