Mieterhöhung – und die Spanne bei den Vergleichsmieten

Dem sachverständig beratenen Tatrichter stehen, wenn sich nach der – stets erforderlichen – Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden in den Wohnwertmerkmalen der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen noch eine breite Marktstreuung der Vergleichsmieten ergibt, verschiedene Ansätze für die Ermittlung der Einzelvergleichsmiete zur Verfügung, deren Auswahl in seinem – revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren¹ – Ermessen steht. Lassen sich Besonderheiten bei der Verteilung der Vergleichsmieten – etwa in Form einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum – nicht feststellen, kann es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen².

Gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 50 EGBGB anwendbaren, bis zum 31.12.2019 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.

Die tatrichterliche Würdigung bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann vom Revisionsgericht regelmäßig nur darauf überprüft werden, ob das Landgericht Berlin Rechtsbegriffe verkannt oder sonst unzutreffende Maßstäbe angelegt hat, ob es Denkgesetze und allgemeine Erfahrungssätze hinreichend beachtet hat oder ihm von der Revision gerügte Verfahrensverstöße unterlaufen sind, indem es etwa wesentliche tatsächliche Umstände übersehen oder nicht vollständig gewürdigt hat³.

Dabei kann nicht verlangt werden, das Gericht habe auf eine angemessene Mischung aus innerhalb des maßgeblichen Vierjahreszeitraums vereinbarten Neuvertragsmieten und geänderten Bestandsmieten zu achten und ggfs. das vom Sachverständigen seiner Begutachtung zugrunde gelegte Mischungsverhältnis (hier: 50:50) zu hinterfragen, bgleich sich aus dem Methodenbericht zum Berliner Mietspiegel 2017 ergebe, dass der – regelmäßig die überdurchschnittlichen Mietentgelte aufweisende – Neuvertragsanteil in dem dortigen Erhebungszeitraum (September 2012 bis September 2016) lediglich 44 % betragen habe.

Richtig ist zwar, dass es nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dem Tatrichter obliegt, auf ein angemessenes Verhältnis von Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen, deren jeweilige Berücksichtigung gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB geboten ist, zu achten⁴.

Das bedeutet aber nicht, dass der Tatrichter an eine bestimmte – etwa aus dem Methodenbericht des einschlägigen Mietspiegels hervorgehende – Quote von Neuvermietungen und Bestandsmietenänderungen gebunden wäre. Der Bundesgerichtshof hat in der Vergangenheit ein angemessenes Verhältnis (erst dann) verneint, wenn der Tatrichter eine der beiden Gruppen gar nicht oder nur in einem vernachlässigbar geringen Umfang in seine Betrachtung einbezogen hat⁵. Hier kann jedoch von einem Missverhältnis in einem (noch) erheblichen Maß keine Rede sein. Vielmehr spricht der von der Revision für den genannten Erhebungszeitraum behauptete Neuvertragsanteil von 44 % dafür, dass im vorliegenden Fall das Landgericht Berlin in seinem Berufungsurteil⁶ seiner Beurteilung mit einer hälftigen Beteiligung beider Gruppen an den insgesamt berücksichtigten Mietentgelten ein dem Marktgeschehen etwa entsprechendes und somit angemessenes Verhältnis zugrunde gelegt hat.

Der Tatrichter muss bei seiner Überzeugungsbildung zwar beachten, ob die in einem Sachverständigengutachten getroffenen Feststellungen auf einer belastbaren Grundlage – hier auf einer ausreichend großen, repräsentativen Stichprobe vergleichbarer Wohnungen⁷ – beruhen und daraus schlüssige und überzeugende Schlussfolgerungen gezogen werden⁸. Eine Offenlegung von tatsächlichen Umständen, die der Sachverständige selbst erhoben und seinem Gutachten zugrunde gelegt hat, ist aus rechtsstaatlichen Gründen regelmäßig aber erst dann geboten, wenn eine der Parteien diese Befundtatsachen bestreitet⁹.

Danach durfte das Landgericht Berlin hier von einer ausgewogenen und repräsentativen Auswahl der Vergleichswohnungen durch den Sachverständigen ausgehen. Denn dieser hat die „geeignete Auswahl von Vergleichsobjekten aus der Gesamtheit der vorliegenden Datenmenge“ in seinem Gutachten ausführlich erläutert, ohne dass eine der Parteien hiergegen im Berufungsrechtszug Einwendungen erhoben oder etwa die diesbezüglichen Befundtatsachen bestritten hätte.

Die Rüge, das Gutachten sei in sich widersprüchlich, weil der Sachverständige einerseits betone, dass die Lage des Bewertungsobjekts in dem besonders nachgefragten Bezirk einen erheblichen Einfluss auf den ortsüblichen Mietpreis habe, er andererseits aber kein Vergleichsobjekt aus diesem Bezirk in seine Begutachtung einbezogen habe, ist schon deshalb unbeachtlich, weil nicht ersichtlich ist, dass sich dieser Umstand zum Nachteil der Mieter ausgewirkt haben könnte. Entscheidend ist im Übrigen, ob die herangezogenen Vergleichswohnungen ihrer Lage nach als gleichwertig mit dem Bewertungsobjekt anzusehen sind. Das ist hier der Fall, wie sich daran zeigt, dass der Sachverständige nahezu allen Vergleichsobjekten denselben Lagefaktor wie dem Bewertungsobjekt (jeweils 1,05) zugewiesen hat.

Ohne Erfolg blieb vor dem Bundesgerichtshof ferner die Rüge, der Sachverständige habe die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmiete unzureichend ermittelt, indem er es versäumt habe, das volle Spektrum der Entgelte für die 14 herangezogenen Vergleichswohnungen nach der Aussonderung der sogenannten „Ausreißermieten“ in einem zweiten Schritt durch die Bestimmung des „breiten Mittelfelds“ der Vergleichsmieten weiter einzugrenzen.

Diese Rüge verkennt, dass die nach ihrer – auf das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 29.02.2012¹⁰ gestützten – Ansicht anzuwendende Methode zur Ermittlung der maßgeblichen Einzelvergleichsmiete nicht die einzig in Betracht kommende Methode darstellt. Vielmehr stehen dem sachverständig beratenen Tatrichter, wenn sich nach der – stets erforderlichen Berücksichtigung von Qualitätsunterschieden in den Wohnwertmerkmalen der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen – sei es in Form von Zu- und Abschlägen oder durch Anwendung eines Punkte-Bewertungssystems – noch eine breite Marktstreuung ergibt, verschiedene Ansätze für die Ermittlung der Einzelvergleichsmiete zur Verfügung, deren Auswahl in seinem – revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbaren¹ – Ermessen steht¹¹. Lassen sich Besonderheiten bei der Verteilung der Vergleichsmieten – etwa in Form einer auffälligen Häufung der Vergleichsmieten um einen kleinen Wert herum – nicht feststellen, kann es angemessen sein, auf den arithmetischen Mittelwert abzustellen¹².

Nach diesem Maßstab ist der vom Landgericht Berlin gewählte Ansatz für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu beanstanden¹³. Der zu Rat gezogene Sachverständige hat zunächst – in einem ersten Schritt – unter Anwendung des Vergleichswertverfahrens, bei dem die Qualitätsunterschiede der zum Vergleich herangezogenen Wohnungen in Form von Zuund Abschlägen berücksichtigt wurden, die Bandbreite der ortsüblichen Vergleichsmiete für die zu bewertende Wohnung (von 6,19 €/m² bis 10,22 €/m²) ermittelt und sodann – in einem zweiten Schritt – ausgehend von dem arithmetischen Mittelwert (von 8,09 €/m²) mithilfe einer „Nutzwertanalyse auf Basis der wissenschaftlichen Zielbaummethode“ eine wertmäßige Einstufung mit dem Ergebnis vorgenommen, dass sich die Einzelvergleichsmiete auf 8,28 €/m² beläuft. Die von der Revision vermisste Bestimmung des „breiten Mittelfelds“ der Vergleichsmieten ist bei dieser – ebenfalls zulässigen – Vorgehensweise ersichtlich überflüssig.

Auch die Rüge, das Landgericht Berlin habe übersehen, dass der Sachverständige im Rahmen der gebotenen Standardanpassung trotz der – im Vergleich zum Bewertungsobjekt – besseren Ausstattung eines großen Teils der Vergleichsobjekte einen Ausgleich nicht vorgenommen habe, ist für den Bundesgerichtshof unbegründet. Soweit beanstandet wird, sämtliche der vom Sachverständigen mit dem Ausstattungsfaktor 1, 0 bewerteten Vergleichswohnungen seien sowohl mit einer Spüle in der Küche als auch mit einem Balkon ausgestattet, während das – ebenfalls in der Ausstattung mit dem Faktor 1, 0 bemessene – Bewertungsobjekt zwar auch einen Balkon, aber „nur“ eine Küche ohne Spüle aufweise, lässt sie wesentliche vom Sachverständigen in die Gesamtbewertung einbezogene Umstände außer Betracht. So hat der Sachverständige den Umstand, dass die Küche des Bewertungsobjekts – wegen der fehlenden Spüle und des fehlenden Geschirrspülanschlusses – als einfach anzusehen sei, nicht nur schlicht wegen des Vorhandenseins eines Balkons als ausgeglichen angesehen, sondern in diesem Zusammenhang den „geräumigen Balkon“ und das „geflieste Bad mit Einbauwanne“ berücksichtigt. Zudem sind entgegen der Behauptung der Revision zwei der insgesamt zehn mit dem Ausstattungsfaktor 1, 0 bewerteten Vergleichswohnungen laut der Beschreibung des Sachverständigen – ähnlich wie das Bewertungsobjekt – „ohne Einbauküche (Spüle und Herd)“. Schließlich hat der Sachverständige – was die Revision ebenfalls ausblendet – eine Anpassung im Hinblick auf die Ausstattung der Wohnung der Mieter zusätzlich über das Zielbaumverfahren vorgenommen, indem er die Küche dort (mit minus 20 Punkten) negativ eingestuft hat.

Revisionsrechtlich unbehelflich ist der Versuch, die durch den Sachverständigen erfolgte Gesamtbewertung der Ausstattung der Wohnung der Mieter als „mittel“ mit der Begründung anzuzweifeln, das Badezimmer habe aus mehreren Gründen – insbesondere wegen des vom Sachverständigen festgestellten Fehlens eines FI-Schalters – nicht als „zweckmäßig saniert“, sondern als „einfach“ eingestuft werden müssen. Damit setzt die Revision lediglich ihre eigene Beurteilung an die Stelle der Würdigung der festgestellten Tatsachen durch das Landgericht Berlin, ohne einen revisiblen Rechtsfehler aufzuzeigen.

Die Rüge, das Landgericht Berlin hätte erkennen müssen, dass es insoweit an der Nachvollziehbarkeit der vom Sachverständigen für die Standardanpassung verwendeten Umrechnungskoeffizienten fehle, als dieser im Rahmen seiner abstrakten Erläuterung der drei Ausstattungs-Kategorien von einer Abstufung in Zehnerschritten ausgegangen sei (einfach: 0,90 /mittel: 1,00 /gut: 1,10), bei der konkreten Bewertung der Vergleichswohnungen dann aber Abbeziehungsweise Zuschläge in Fünferschritten (0,95 /1,00 /1,05) vorgenommen habe, bleibt ebenfalls ohne Erfolg. Es liegt auf der Hand, dass hier im Rahmen der konkreten Bewertung eine – zweifelsohne zulässige – Vergabe von Zwischenstufen (zwischen „einfach“ und „mittel“ beziehungsweise zwischen „mittel“ und „gut“) erfolgt ist.

Der Revision bleibt ferner insoweit der Erfolg versagt, als sie rügt, das Landgericht Berlin habe übersehen, dass der Sachverständige bei der – zur Einordnung der zu bewertenden Wohnung in die ermittelte Vergleichsmietenspanne herangezogenen – Nutzwertanalyse einzelne wohnwertbestimmende Faktoren fehlerhaft nicht berücksichtigt habe.

So ist es für den Bundesgerichtshof revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, dass das Landgericht Berlin der Beurteilung des Sachverständigen (stillschweigend) insoweit gefolgt ist, als dieser das der Lagebewertung zugeordnete Kriterium „Immissionen“ als neutral eingestuft hat.

Soweit demgegenüber unter Berufung auf die dem Sachverständigengutachten beigefügte Strategische Lärmkarte vertreten wird, dieses Kriterium hätte wegen erhöhter Störeinflüsse als negativ in die Gesamtbewertung einfließen müssen, vermag sie einen Rechtsfehler nicht aufzuzeigen. Vielmehr verliert sie ihrerseits aus dem Blick, dass der Sachverständige bei seiner Bewertung den ebenfalls aus der Lärmkarte hervorgehenden Umstand berücksichtigt hat, dass das Gebäude, in dem sich die zu bewertende Wohnung befindet, nur hofseitig – durch die dort verlaufende U-Bahnstrecke – erhöhten Lärmimmissionen ausgesetzt ist, während es straßenseitig eine besonders ruhige Lage aufweist.

Die weitere Annahme, die vom Sachverständigen herangezogenen Vergleichsobjekte wiesen mehrheitlich eine bessere Lärmbilanz auf als die Wohnung der Mieter, stellt eine reine Mutmaßung dar, für die jeglicher Beleg fehlt. Der insoweit angeführte Umstand, dass die Wohnung der Mieter – wie die genannte Lärmkarte zeige – im Vergleich zu den meisten in der unmittelbaren Nachbarschaft befindlichen Wohnungen überdurchschnittlich hoher Lärmbelästigung ausgesetzt sei, lässt diesen Schluss ersichtlich nicht zu.

uch soweit das Landgericht Berlin der Bewertung des Sachverständigen betreffend den Grundriss/Zuschnitt der Wohnung als „normal“ gefolgt ist, liegt ein revisionsrechtlich beachtlicher Rechtsfehler nicht vor. Entgegen der Auffassung der Revision ist das Gutachten nicht etwa in sich widersprüchlich, weil ihm einerseits zu entnehmen ist, dass es sich bei dem sogenannten „Balkonzimmer“ um ein „gefangenes Zimmer“ handelt, dieser Umstand andererseits aber – obwohl ein „gefangenes Zimmer“ als Beispiel für einen nachteiligen Zuschnitt genannt wird – nicht zu einer Bewertung des Zuschnitts der Wohnung als „nachteilig“ geführt hat. Die Revision lässt außer Betracht, dass der Sachverständige – zutreffend – von einer Vierzimmerwohnung ausgegangen ist und es sich bei dem als „Balkonzimmer“ bezeichneten Teil der Wohnung um eine zusätzliche (Außen-)Räumlichkeit handelt, die nicht zu den der Wohnung als solche zugerechneten Zimmern gehört. Es liegt demnach offenkundig ein sachlicher Grund für die nicht (zum Nachteil) erfolgte Berücksichtigung des Umstands vor, dass der Balkonraum „nur“ vom Wohn-; und vom Elternzimmer aus zugänglich ist.

Ebenfalls ohne Erfolg blieb die Rüge, das Landgericht Berlin habe sich nicht der Einschätzung des Sachverständigen anschließen dürfen, soweit dieser die Gebäudeerscheinung – mit zehn von zwanzig möglichen Pluspunkten positiv bewertet habe. Die Revision irrt bereits im Ansatz, wenn sie davon ausgeht, der Sachverständige habe mit der Beschreibung „detailliert, Denkmal“ Gestaltungsmerkmale aufgezählt, die zu der Kategorie „normale Erscheinung“ gehörten, und darauf gestützt meint, das Erscheinungsbild des Bewertungsobjekts sei als neutral einzustufen, weil es über die aufgezählten hinaus keine positiven Erscheinungsmerkmale aufweise. Denn der Sachverständige hat mit der zitierten Beschreibung („detailliert, Denkmal“) – anders als die Revision annimmt – gerade die speziell auf das Bewertungsobjekt zutreffenden, positiv zu bewertenden Merkmale angeführt, die eine Interpolation zwischen der mittleren („normal“ – 0 Punkte) und der oberen („villenartig“ – 20 Punkte) für die Gebäudeerscheinung vorgesehenen Stufe rechtfertigt.

Soweit schließlich geltend gemacht wird, das Landgericht Berlin habe nicht beachtet, dass der Sachverständige auf private Mietspiegel Bezug genommen habe, die – entgegen den Vorgaben des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB lediglich auf Mietpreise aus dem Jahr 2017 abstellten, blendet sie aus, dass die im Gutachten angeführten privaten Mietspiegel ersichtlich keinen Einfluss auf das Ergebnis der Ermittlung der zutreffenden Einzelvergleichsmiete (in Höhe von 8,28 €/m²) hatten, sondern lediglich hilfsweise im Rahmen einer ergänzend durchgeführten Plausibilitätskontrolle erwähnt wurden.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 28. April 2021 – VIII ZR 22/20

1. vgl. BGH, Urteil vom 20.04.2005 – VIII ZR 110/04, NJW 2005, 2074 unter – II 2 d aa[↩][↩]
2. Bestätigung der BGH, Urteile vom 24.04.2019 – VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 59, und – VIII ZR 82/18 17; jeweils in Fortführung von BGH, Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 346/10, aaO Rn. 25 f.[↩]
3. st. Rspr.; vgl. nur BGH, Urteile vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20, aaO Rn. 77; vom 07.02.2018 – VIII ZR 148/17, NJW-RR 2018, 1012 Rn. 15; vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474 Rn. 24; jeweils mwN[↩]
4. BGH, Urteile vom 29.02.2012 – VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 31; vom 24.04.2019 – VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 50, und – VIII ZR 82/1819[↩]
5. vgl. BGH, Urteile vom 24.04.2019 – VIII ZR 62/18, aaO, und – VIII ZR 82/18, aaO[↩]
6. LG Berlin, Urteil vom 10.12.2019 – 63 S 348/18[↩]
7. vgl. BGH, Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 346/10, aaO Rn. 18[↩]
8. vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20, NJW-RR 2021, 76 Rn. 50 mwN[↩]
9. vgl. BVerfGE 91, 176, 182[↩]
10. BGH; vom 29.02.2012 – VIII ZR 346/10, NJW 2012, 1351 Rn. 23[↩]
11. ähnlich auch schon BGH, Urteil vom 29.02.2012 – VIII ZR 346/10, aaO Rn. 25 f.[↩]
12. BGH, Urteile vom 24.04.2019 – VIII ZR 62/18, NJW 2019, 3142 Rn. 59, und – VIII ZR 82/18 17; jeweils in Fortführung der genannten BGH-Rechtsprechung[↩]
13. vgl. hierzu bereits BGH, Urteil vom 18.11.2020 – VIII ZR 123/20, aaO Rn. 83[↩]