Betriebskostenabrechnung – und die Einsicht in die Abrechnungsbelege

Ein Mieter kann hinsichtlich der bei einer Betriebskostenabrechnung vom Vermieter geschuldeten Belegvorlage grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung verlangen, ohne insoweit ein besonderes Interesse darlegen zu müssen.

Betriebskostenabrechnung – und die Einsicht in die Abrechnungsbelege

In Ausnahmefällen kann es nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) allerdings in Betracht kommen, dass der Vermieter lediglich die Vorlage von Kopien oder Scanprodukten schuldet. Die Frage, ob ein solcher Ausnahmefall gegeben ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung und ist vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.

Eine vom Vermieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BGB vorzunehmende Abrechnung dient dazu, die Betriebskosten des jeweiligen Abrechnungsjahrs zu erfassen, zusammenzustellen und unter Abzug der jeweils geleisteten Vorauszahlungen auf die einzelnen Mieter zu verteilen. Dazu muss die Abrechnung den allgemeinen Anforderungen des § 259 Abs. 1 Halbs. 1 BGB entsprechen, also eine aus sich heraus verständliche geordnete Zusammenstellung der zu den umzulegenden Betriebskosten im Abrechnungsjahr getätigten Einnahmen und Ausgaben enthalten, um es dem Mieter zu ermöglichen, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten gedanklich und rechnerisch nachzuprüfen1.

Dementsprechend gehört es zu einer ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters, dass er im Anschluss an die Mitteilung der die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltenden Rechnung dem Mieter auf dessen Verlangen gemäß § 259 Abs. 1 Halbs. 2 BGB die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen durch deren Vorlage ermöglicht, soweit dies etwa zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen erforderlich ist2.

Das Einsichtsrecht des Mieters bezieht sich grundsätzlich auf die Originalbelege. Das folgt bereits aus dem Wortlaut des § 259 Abs. 1 Halbs. 2 BGB. Danach hat der Rechenschaftspflichtige Belege vorzulegen, soweit sie erteilt worden sind. Anhand dieser Formulierung wird deutlich, dass der Rechenschaftspflichtige diejenigen Belege vorzulegen hat, die ihm selbst erteilt worden sind, mithin die Originale, während vom Rechenschaftspflichtigen gefertigte Kopien grundsätzlich nicht ausreichend sind. Zwar sind Originalbelege  unter Umständen nicht nur solche in Papierform; es kann sich auch um Belege handeln, die dem Vermieter von seinen Dienstleistern ausschließlich in digitaler Form übermittelt worden sind3. Vom Vermieter gefertigte Kopien sind jedoch Originalbelegen grundsätzlich nicht gleichzustellen. Dies wird auch anhand der Bestimmung des § 29 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970 deutlich, welche – jedenfalls für preisgebundene Wohnraummietverhältnisse – ausdrücklich zwischen den „Berechnungsunterlagen“, in die Einsicht zu gewähren ist, und „Ablichtungen davon“ differenziert.

Aus dem Normzweck des § 259 Abs. 1 BGB ergibt sich ebenfalls, dass sich die Vorlagepflicht auf die Originalbelege bezieht. Die Rechenschafts- und Vorlagepflicht ist dazu bestimmt, dem Interesse des Gläubigers an einer umfassenden und übersichtlichen Information Rechnung zu tragen. Er soll in den Stand versetzt werden, die Ordnungsgemäßheit der Verwaltung, über die Rechenschaft abzulegen ist, zu überprüfen und – bei Missständen – Ansprüche geltend machen zu können4. Zur Überprüfung der Ordnungsgemäßheit der Verwaltung, über die Rechenschaft abzulegen ist, sind indes in erster Linie Originalunterlagen uneingeschränkt geeignet, selbst wenn diese vielfach durch Kopien ersetzbar sein mögen.

Demgemäß entspricht es durchgängiger Auffassung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum, dass der Mieter grundsätzlich Einsicht in die einer Betriebskostenabrechnung zugrundeliegende Originalunterlagen nehmen darf5.

Von den vorbezeichneten Grundsätzen geht bereits das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 08.03.2006 aus, welches ebenfalls zwischen den der Abrechnung zugrundeliegenden Belegen und deren Ablichtungen unterscheidet6. Diese Entscheidung betraf die umgekehrte Fallgestaltung, in der der Mieter – anders als hier – die Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege begehrte. Einen solchen Anspruch sieht das Gesetz – wie der Bundesgerichtshof in dem vorgenannten Urteil entschieden hat – für den Bereich preisfreien Wohnraums grundsätzlich nicht vor7. Zur Begründung hat der Bundesgerichtshof unter anderem ausgeführt, dem Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung werde im Regelfall dadurch Rechnung getragen, dass er vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege verlangen kann8. Nur ausnahmsweise kommt nach dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Kopien von Rechnungsbelegen in Betracht, wenn ihm die Einsichtnahme in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann9. Diese Rechtsprechung geht ersichtlich davon aus, dass der Vermieter dem Mieter auf dessen Verlangen grundsätzlich Einsicht in die Originalbelege der Betriebskostenabrechnung schuldet.

Das Einsichtsrecht in die Originalbelege hängt nach dem Wortlaut des § 259 Abs. 1 Halbs. 2 BGB, wonach Belege vorzulegen sind, „soweit sie erteilt zu werden pflegen“, auch nicht davon ab, ob dies im Rahmen der geschuldeten Rechnungslegung – hier im Wohnraummietverhältnis – üblich ist. Maßgeblich ist vielmehr, ob die Erteilung von Belegen bei demjenigen Vorgang üblich ist, den der Beleg dokumentieren soll10. Es kommt daher auf das Verhältnis des Vermieters zu seinem Dienstleister an, nicht hingegen auf etwaige Gepflogenheiten von (Groß)Vermietern gegenüber ihren Mietern11.

Auch kann den Mietern die Einsicht in die Originalbelege nicht mit der Begründung versagt werden, dass sie ein besonderes Interesse daran nicht dargetan hätten. Ein solches Erfordernis findet weder in der Vorschrift des § 259 Abs. 1 Halbs. 2 BGB noch in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Stütze.

Der Bundesgerichtshof hat wiederholt ausgesprochen, dass ein Mieter, der einen Anspruch auf Rechnungslegung und Einsicht in Abrechnungsunterlagen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1, § 259 Abs. 1 Halbs. 1 und 2 BGB geltend macht, hierfür ein besonderes Interesse nicht darzulegen hat. Es genügt vielmehr das allgemeine Interesse des Mieters, die Tätigkeit des abrechnungspflichtigen Vermieters zu kontrollieren12.

Daraus ergibt sich unmittelbar, dass es der Darlegung eines besonderen Interesses des Mieters im Hinblick auf die von den Mieter begehrte Einsicht in die Originalunterlagen nach § 259 Abs. 1 Halbs. 2 BGB nicht bedarf. Entgegen einer zum Teil vertretenen Ansicht, der sich das Landgericht Memmingen angeschlossen hat, muss ein Mieter, dem – wie hier – ohne sein Einverständnis lediglich Belegkopien zugänglich gemacht werden, demgemäß keinen begründeten Verdacht aufzeigen, die Kopien seien manipuliert oder wiesen Unstimmigkeiten auf13.

Die gegenteilige Sichtweise des Landgerichts Memmingen14 lässt sich mit vermeintlichen Besonderheiten der beiderseitigen Interessenlage nicht begründen. Insoweit hat das Landgericht Memmingen einerseits eine erhöhte Mühewaltung der Vermieterin bei der Verpflichtung zur Einsichtgewährung in ihren Geschäftsräumen und andererseits die Annehmlichkeiten der Mieter bei der Einsichtsmöglichkeit in ihnen übersandte Kopien für maßgeblich erachtet. Diese Einschätzung ist weder sachgerecht noch geeignet, eine einschränkende Auslegung des Belegeinsichtsrechts gemäß § 259 Abs. 1 Halbs. 2 BGB zu begründen. Ein – dem Wunsch des Vermieters, die Organisation einer Einsichtnahme in seinen (Geschäfts) Räumen zu vermeiden, vorgehendes – berechtigtes Interesse des Mieters an der Einsichtnahme in die Belegoriginale der Betriebskostenabrechnung bedarf keiner besonderen Begründung, sondern ist typischerweise gegeben.

So hat der Bundesgerichtshof für den umgekehrten Fall, in dem der Vermieter den Mieter auf Einsicht in die Originalbelege verweisen wollte, der Mieter hingegen die Übersendung von Kopien begehrte, entschieden, der Vermieter habe ein berechtigtes Interesse daran, den Mieter auf die Einsichtnahme in die der Betriebskostenabrechnung zugrundeliegenden Originalbelege zu verweisen, um den durch die Anfertigung von Fotokopien entstehenden zusätzlichen Aufwand zu vermeiden und dem Mieter mögliche Unklarheiten im Gespräch sofort erläutern zu können. Denn hierdurch kann Fehlverständnissen der Abrechnung und zeitlichen Verzögerungen durch ein Verlangen des Mieters nach Übersendung weiterer Kopien von Rechnungsbelegen vorgebeugt werden6.

Diese Erwägungen gelten gleichermaßen für den hier vorliegenden Fall, dass der Mieter das Angebot auf Übersendung von Kopien nicht annehmen will, sondern auf die Einsicht in Originalunterlagen besteht. Zwar mag die Überlassung von Fotokopien oder Scanprodukten im Einzelfall den Interessen des Vermieters entgegenkommen. Das Interesse des Mieters an der Einsicht in Originalbelege bedarf jedoch keiner zusätzlichen Begründung. Auch hier gilt, dass dadurch Fehlverständnisse der Abrechnung und zeitliche Verzögerungen infolge eines etwaigen Verlangens nach weiteren Erläuterungen vermieden werden können, was – objektiv betrachtet – auch im Interesse des Vermieters liegt.

In Anbetracht dessen ist die Hilfsbegründung des Landgerichts Memmingen rechtsfehlerhaft, dem Einsichtsbegehren der Mieter stehe auch das Schikaneverbot (§ 226 BGB) entgegen. Davon wäre nur dann auszugehen, wenn die Geltendmachung des Einsichtsrechts keinen anderen Zweck als die Schädigung der Vermieterin haben könnte, wenn der Rechtsausübung ein schutzwürdiges Eigeninteresse der Mieter nicht zugrunde läge oder wenn das Einsichtsrecht nur geltend gemacht würde, um ein anderes, vertragsfremdes oder unlauteres Ziel zu erreichen15. Das Landgericht Memmingen hat zwar angenommen, das Einsichtsbegehren der Mieter könne keinen anderen Zweck haben, als der Vermieterin Schaden zuzufügen. Dahingehende tragfähige Feststellungen hat das Landgericht Memmingen jedoch nicht getroffen. Entgegen der Ansicht der Revisionserwiderung unterfällt die vom Landgerichts Memmingen vorgenommene Bewertung daher schon mangels hinreichender Tatsachengrundlage nicht dem vom Revisionsgericht zu respektierenden tatrichterlichen Beurteilungsspielraum16.

Ebenso wie nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gemäß den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ausnahmsweise ein Anspruch des Mieters auf Überlassung von Fotokopien von Rechnungsbelegen bestehen kann17, wird es allerdings nach den Grundsätzen von Treu und Glauben unter Umständen gleichermaßen in Betracht kommen, dass sich der regelmäßig auf Einsicht in die Belegoriginale gerichtete Anspruch des Mieters auf die Zurverfügungstellung von Kopien oder Scanprodukten beschränkt. Die sich einer allgemeinen Betrachtung entziehende Frage, ob ein solcher Fall ausnahmsweise anzunehmen ist, hat der Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden18. Voraussetzung ist nach dem Rechtsgedanken des § 126b Satz 2 Nr. 2 BGB dabei allerdings stets, dass die vom Vermieter zur Verfügung gestellten Kopien geeignet sind, die dokumentierten Erklärungen unverändert wiederzugeben. Dabei gehen Zweifel an der Authentizität und Unverfälschtheit zu Lasten des Vermieters.

Ein Ausnahmefall, in dem der Vermieter nicht Einsichtnahme in die Originalbelege schuldet, kommt beispielsweise dann in Betracht, wenn der Vermieter seinerseits von seinem Dienstleister entsprechende Belege nur in digitaler Form erhalten hat. Darüber hinaus kann aufgrund besonderer; vom Tatrichter zu würdigender Umstände des Einzelfalls anzunehmen sein, dass dem Vermieter ausnahmsweise nicht zugemutet werden kann, dem Mieter Einsicht in vorhandene Originalunterlagen zu gewähren. Dahingehende Feststellungen hat das Landgericht Memmingen im Streitfall jedoch nicht getroffen; übergangenen Sachvortrag zeigt die Revisionserwiderung nicht auf.

Der Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege ist hier auch nicht deshalb auf Kopien beschränkt, weil die Originalbelege nicht mehr existierten. Ohne Erfolg macht die Revisionserwiderung insoweit geltend, die Vorlage der Originalbelege sei unmöglich (§ 275 Abs. 1 BGB), weil unstreitig gewesen sei, dass die Vermieterin diese vernichtet habe. Das Landgericht Memmingen hat vielmehr ausdrücklich festgestellt, dass vom Vorhandensein der Originalbelege auszugehen sei. Nach seinen Feststellungen hat die Vermieterin zwar erstinstanzlich eine Vernichtung der Originalbelege behauptet, hierfür Beweis jedoch nicht angetreten. Gegen diese Feststellungen19 wendet sich die Revisionserwiderung ohne Erfolg. Ihre darauf bezogene Rüge, die Vernichtung der Originalunterlagen sei – was das Landgericht Memmingen übersehen habe – erstinstanzlich unstreitig gewesen, ist schon deshalb ausgeschlossen, weil die Vermieterin die dahingehenden Feststellungen des Landgerichts Memmingen nicht im Wege eines Tatbestandsberichtigungsantrags (§ 320 ZPO) angegriffen hat.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 15. Dezember 2021 – VIII ZR 66/20

  1. st. Rspr.; vgl. etwa BGH, Urteile vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn. 15; vom 12.11.2014 – VIII ZR 112/14, NJW 2015, 406 Rn. 11; vom 09.10.2013 – VIII ZR 22/13, NJW-RR 2014, 76 Rn. 13; jeweils mwN[↩]
  2. vgl. BGH, Urteile vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17, aaO Rn. 16; vom 20.01.2016 – VIII ZR 93/15, NJW 2016, 866 Rn. 18; vom 03.07.2013 – VIII ZR 322/12, NJW 2013, 3234 Rn. 9; jeweils mwN[↩]
  3. vgl. Wall, Betriebs- und Heizkostenkommentar, 5. Aufl., Rn. 2149b[↩]
  4. MünchKomm-BGB/Krüger, 8. Aufl., § 259 Rn. 1[↩]
  5. vgl. LG Hamburg, ZMR 2020, 957; LG Kempten ZMR 2017, 248; LG Freiburg, NJW-RR 2011, 1096, 1097; LG Berlin, Urteil vom 01.03.2011 – 65 S 4/10 7; OLG Düsseldorf ZMR 2001, 882, 886; Wall, aaO Rn. 2141, 2149, 2149b; Schmid/Harsch, Handbuch der Mietnebenkosten, 16. Aufl., Rn. 3653; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, Mietrecht, 15. Aufl., § 556 BGB Rn. 511; Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 9. Aufl., H Rn. 284: Staudinger/Artz, BGB, Neubearb.2021, § 556 Rn. 112; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 81. Aufl., § 535 Rn. 97[↩]
  6. BGH, Urteil vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 24[↩][↩]
  7. BGH, Urteil vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/05, aaO Rn. 22[↩]
  8. BGH, Urteil vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/05, aaO Rn. 24; siehe auch BGH, Urteile vom 13.09.2006 – VIII ZR 71/06, NZM 2006, 926 Rn. 7; – VIII ZR 105/06, WuM 2006, 616 Rn. 6; vom 25.10.2006 – VIII ZR 102/06, NJW 2007, 428 Rn. 10[↩]
  9. BGH, Urteile vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/05, aaO Rn. 25; vom 13.09.2006 – VIII ZR 71/06, aaO; Beschlüsse vom 19.01.2010 – VIII ZR 83/09, WuM 2010, 296 Rn. 2; vom 13.04.2010 – VIII ZR 80/09, NJW 2010, 2288 Rn. 2[↩]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 16.05.2017 – X ZR 85/14 62 ff.; Staudinger/Bittner/Kolbe, BGB, Neubearb.2019, § 259 Rn. 26[↩]
  11. so aber Hartmann, WuM 2019, 418, 426; Lützenkirchen, NZM 2018, 266, 268[↩]
  12. BGH, Urteile vom 07.02.2018 – VIII ZR 189/17, NJW 2018, 1599 Rn. 18 [zu Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer des Mietobjekts]; vom 09.12.2020 – VIII ZR 118/19, NJW 2021, 693 Rn. 13 [zu den Zahlungsbelegen des Vermieters]; vom 27.10.2021 – VIII ZR 102/21 17, und – VIII ZR 114/21 16; vgl. auch BGH, Urteile vom 08.02.2007 – III ZR 148/06, NJW 2007, 1528 Rn. 6; vom 03.11.2011 – III ZR 105/11, NJW 2012, 58 Rn. 12 f.; insoweit jeweils zu § 666 BGB[↩]
  13. so aber Erman/Lützenkirchen, BGB, 16. Aufl., § 556 Rn. 245; unklar LG Hannover, WuM 1985, 346 [für den Fall der Einsichtnahme am Wohnort des Mieters][↩]
  14. LG Memmingen, Urteil vom 19.02.2020 – 14 S 1269/19[↩]
  15. vgl. BGH, Beschluss vom 09.07.2007 – II ZR 95/06, NJW-RR 2007, 1676 Rn. 9 mwN[↩]
  16. vgl. BGH, Urteile vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, BGHZ 222, 133 Rn. 26; vom 28.04.2021 – VIII ZR 6/19, NJW-RR 2021, 1312 Rn. 24; vgl. auch BGH, Beschluss vom 09.07.2007 – II ZR 95/06, aaO[↩]
  17. vgl. BGH, Urteil vom 08.03.2006 – VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419 Rn. 25[↩]
  18. vgl. BGH, Urteil vom 27.10.2021 – VIII ZR 102/21 56[↩]
  19. solche können auch in den Entscheidungsgründen enthalten sein, vgl. etwa BGH, Urteil vom 20.02.2019 – VIII ZR 7/18, BGHZ 221, 145 Rn. 49 mwN[↩]

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