Die in der Zwangsversteigerung bestehen gebliebene Grundschuld – und ihre teilweise Ablösung

Zahlt der Ersteher des Grundstücks zur Ablösung einer in der Zwangs- oder Teilungsversteigerung bestehen gebliebenen Grundschuld eine unter deren Nennbetrag liegenden Summe, darf der Grundschuldgläubiger die Löschung der Grundschuld, die ihm in Höhe des restlichen Nennbetrags weiterhin zusteht, ohne eine entsprechende Vereinbarung mit dem Sicherungsgeber nicht bewilligen1.

Die in der Zwangsversteigerung bestehen gebliebene Grundschuld – und ihre teilweise Ablösung

Im Ausgangspunkt hat die Grundschuldgläubigerin ihre treuhänderischen Pflichten aus der Sicherungsabrede mit dem ehemaligen Grundstückseigentümer als Sicherungsgeber verletzt. Dies folgt für den Bundesgerichtshof aber nicht daraus, dass sie die Zwangsvollstreckung ohne ersichtlichen Grund aus der nachrangigen Grundschuld betrieben hat. Ein solches Vorgehen stand ihr als Grundschuldgläubigerin frei, mag es auch wirtschaftlich nicht sinnvoll sein. Ebenso frei stand es ihr, die interne Absprache mit dem Ersteher zu treffen, die für die hieran nicht beteiligte Sicherungsgeberin (die ehemalige Eigentümerin) keine Bindungswirkung entfaltete und deshalb im Verhältnis zu dieser nicht pflichtwidrig war. Gegen die Sicherungsabrede hat die Grundschuldgläubigerin (Sicherungsnehmerin) vielmehr dadurch verstoßen, dass sie nach dem Zuschlag die Löschungsbewilligung hinsichtlich der erstrangigen Grundschulden erteilte, obwohl die Zahlung unter dem Nennbetrag lag. Infolgedessen ist sie ihrer Pflicht zur Rückgewähr der Grundschuld nicht nachgekommen.

Die Grundschuld ist von einer etwa bestehenden persönlichen Forderung unabhängig, auch wenn sie – wie hier – als Sicherung für eine solche Forderung dient. Deshalb steht sie dem Grundschuldgläubiger weiterhin zu, wenn die gesicherte Forderung ganz oder teilweise nicht (mehr) besteht. Aufgrund des Sicherungsvertrags hat der Sicherungsgeber (hier die Ex-Grundstückseigentümerin (Sicherungsgeberin)) dann einen durch den Wegfall des Sicherungszwecks aufschiebend bedingten Rückgewähranspruch, der sich auf Abtretung oder Aufhebung des nicht valutierten Teils der Grundschuld oder einen entsprechenden Verzicht richtet2.

Wird bei der Zwangsversteigerung die Grundschuld – einschließlich ihres nicht valutierten Teils – als bestehenbleibendes Recht (§ 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG) von dem Ersteher übernommen, haftet dieser für den Nennbetrag der Grundschuld dinglich. Die Übernahme der Grundschuld bildet einen Teil des von ihm geschuldeten Versteigerungserlöses. Zuzüglich des bar zu zahlenden Teils des geringsten Gebots (§ 49 Abs. 1 ZVG) ergibt sich der Preis, den der Ersteher für das Grundstück zu bezahlen hat. Ob die Grundschuld im Zeitpunkt des Zuschlags valutiert ist oder nicht, ist für die dingliche Haftung des Erstehers ohne Bedeutung3.

Löst der Ersteher die bestehen gebliebene Grundschuld in voller Höhe ab, geht sie kraft Gesetzes auf ihn über (§§ 1142, 1143 BGB analog)4. Den erzielten Erlös muss der Grundschuldgläubiger – seinen Pflichten aus dem Sicherungsvertrag entsprechend – zunächst auf die gesicherte Forderung verrechnen. Im Hinblick auf den nicht valutierten Teil der Grundschuld tritt an Stelle des zuvor bestehenden, aufschiebend bedingten Anspruchs auf Rückgewähr der Grundschuld nunmehr der verbleibende „Übererlös“, den der Grundschuldgläubiger an den Sicherungsgeber auskehren muss5. Hierdurch wird ausgeglichen, dass der bar zu zahlende Teil des Versteigerungserlöses um den vollen Betrag der Grundschuld einschließlich ihres nicht mehr valutierten Teils gemindert war6.

Zahlt der Ersteher des Grundstücks dagegen – wie hier – zur Ablösung einer in der Zwangs- oder Teilungsversteigerung bestehen gebliebenen Grundschuld eine unter deren Nennbetrag liegende Summe, wird die Grundschuld nur in Höhe der Zahlung zur Eigentümergrundschuld des Erstehers7. Der Grundschuldgläubiger darf die Löschung der Grundschuld, die ihm in Höhe des restlichen Nennbetrags weiterhin zusteht, ohne eine entsprechende Vereinbarung mit dem Sicherungsgeber – an der es hier fehlt – nicht bewilligen; es ist unerheblich, ob er seinerseits dem Ersteher die Löschung der Grundschuld gegen eine geringere Summe zugesagt hat. Es kann dahinstehen, ob und inwieweit der Grundschuldgläubiger verpflichtet ist, den über seine persönlichen Forderungen hinausgehenden Grundschuldbetrag selbst geltend zu machen und den Übererlös sodann an den Sicherungsgeber auszukehren. Jedenfalls kann der Sicherungsgeber die Rückgewähr der Grundschuld beanspruchen, die entweder durch Abtretung der Grundschuld an ihn oder in Gestalt der Auskehrung des Übererlöses als Surrogat des dinglichen Rechts erfolgen muss. Diesen Rückgewähranspruch darf der Grundschuldgläubiger nicht vereiteln, indem er die Löschung der Grundschuld bewilligt8.

Nichts anderes ergibt sich aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04.02.20119. Zwar heißt es dort, der Gläubiger genüge seinen Pflichten aus dem Sicherungsvertrag, indem er die Grundschuld in der Weise verwerte, dass der Sicherungsgeber von der persönlichen Schuld befreit werde. Dies betraf aber ausschließlich die Verpflichtung des Gläubigers, nicht valutierte dingliche Zinsen anzumelden. Eine solche Verpflichtung hat der Bundesgerichtshof in verschiedenen Fallkonstellationen verneint10. Zur Begründung hat er in hypothetischer Betrachtung darauf abgestellt, welche Rechte dem Sicherungsgeber bestenfalls zukommen, wenn die Rückgewähr der Grundschuld zu einer Vereinigung des Grundpfandrechts mit dem Eigentum führt. In diesem Fall erstreckt sich die Pflicht zur Rückgewähr der Grundschuld nicht auf die Grundschuldzinsen, da das Grundpfandrecht gemäß § 1178 Abs. 1 Satz 1 BGB u.a. für Rückstände von Zinsen erlischt11.

Hier geht es dagegen um den Nennbetrag des dinglichen Rechts. Insoweit treffen die auf nicht valutierte Grundschuldzinsen bezogenen Überlegungen schon im Ansatz nicht zu. Denn die Grundschuld selbst muss nach Wegfall des Sicherungszwecks zurückgewährt werden. Deshalb steht ihr Nennbetrag im wirtschaftlichen Ergebnis (durch Schuldtilgung oder als Übererlös) vollständig dem Sicherungsgeber zu. Dies folgt im Übrigen auch daraus, dass die Übernahme der bestehen gebliebenen Grundschulden – wie ausgeführt – Teil des von dem Ersteher geschuldeten Versteigerungserlöses und damit ein Surrogat für das durch den Zuschlag in der Zwangsversteigerung verlorene Eigentum an dem versteigerten Grundstück ist12.

Hiernach hat die Grundschuldgläubigerin (Sicherungsnehmerin) die Rückgewähr der Grundschulden im Hinblick auf deren restlichen Nennbetrag schuldhaft unmöglich gemacht und ist dem Grunde nach gemäß § 275 Abs. 1 und 4, § 280 Abs. 1 und 3, § 283 BGB zum Schadensersatz verpflichtet13. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist es für den Bestand und die Höhe des Schadensersatzanspruchs ohne Bedeutung, ob bei der ebenfalls möglichen Vollstreckung aus den erstrangigen Grundschulden ein unter den persönlichen Forderungen liegender Betrag bzw. ein geringerer Übererlös erzielt worden wäre.

Allerdings kann der Einwand des Schädigers, der Schaden wäre auch bei einer ebenfalls möglichen, rechtmäßigen Verhaltensweise entstanden, nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs für die Zurechnung eines Schadenserfolgs beachtlich sein. Seine Erheblichkeit richtet sich nach dem Schutzzweck der jeweils verletzten Norm14. Die Voraussetzungen für eine Berufung auf ein solches rechtmäßiges Alternativverhalten liegen jedoch nicht vor.

Rechtswidrig war – wie ausgeführt – die Erteilung der Löschungsbewilligungen, nicht aber die Vollstreckung aus der zweitrangigen Grundschuld als solche. Daher kann die Vollstreckung aus den erstrangigen Grundschulden schon im Ausgangspunkt nicht als rechtlich beachtliches Alternativverhalten herangezogen werden. Die Handlungsalternative zu der Erteilung der Löschungsbewilligungen war die Geltendmachung des Nennbetrags und Auskehrung des Übererlöses bzw. die Abtretung des nicht mehr valutierenden Teils der Grundschulden. Hierbei wäre der Schaden jeweils nicht entstanden; die Abrede mit dem Ersteher muss die Ex-Grundstückseigentümerin (Sicherungsgeberin) nicht gegen sich gelten lassen.

Darüber hinaus wäre der Ex-Grundstückseigentümerin (Sicherungsgeberin) durch die Vollstreckung aus den erstrangigen Grundschulden kein Schaden im Rechtssinne entstanden. Eine solche Vorgehensweise wäre für sie zwar vermutlich wirtschaftlich weniger vorteilhaft gewesen, weil ein geringerer Versteigerungserlös und infolgedessen kein oder ein geringerer Übererlös erzielt worden wäre. Hierin liegt aber kein Vermögensschaden, auf den die Grundschuldgläubigerin (Sicherungsnehmerin) den Einwand des rechtmäßigen Alternativverhaltens stützen könnte. Grund hierfür ist, dass die erstrangigen Grundschulden bei dieser Vorgehensweise nicht Teil des geringsten Gebots gewesen wären (§ 44 Abs. 1 ZVG). Da sie als gesetzlich vorgeschriebene Folge des Zuschlags erloschen wären (§ 91 Abs. 1, § 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG), hätte der Ex-Grundstückseigentümerin (Sicherungsgeberin) keine Vermögensposition mehr zugestanden, die beeinträchtigt werden konnte.

Die Sicherungsgeberin (die ehemalige Eigentümerin) hat auch keinen Vorteil erlangt, der bei der Ermittlung des Schadens nach der Differenzmethode zu berücksichtigen sein könnte, also bei einem rechnerischen Vergleich zwischen dem im Zeitpunkt der Schadensberechnung vorhandenen Vermögen der Ex-Grundstückseigentümerin (Sicherungsgeberin) und dem Vermögen, das sie bei ordnungsgemäßer Erfüllung der Sicherungsabrede gehabt hätte. Die Vorteilsausgleichung setzt voraus, dass die Nichterfüllung des Vertrags zu adäquat kausalen Vorteilen für den Geschädigten geführt hat15. Schon daran fehlt es, weil die Löschung der Grundschulden die mit Erteilung des Zuschlags entstandene Vermögenslage der Ex-Grundstückseigentümerin (Sicherungsgeberin) verschlechtert und keine Vorteile bewirkt hat. Wie das Landgericht zutreffend hervorgehoben hat, muss die Grundschuldgläubigerin (Sicherungsnehmerin) sich an den von ihr selbst herbeigeführten Versteigerungsbedingungen und damit an dem Zuschlagsbeschluss festhalten lassen, der das Bestehenbleiben der Rechte zur Folge hatte. Hierdurch ist der von dem Ersteher geschuldete Versteigerungserlös erzielt worden, der – wie ausgeführt – Surrogat für das versteigerte Grundstück ist. Die wirtschaftlichen Folgen ihrer internen Absprache mit dem Ersteher hat die Grundschuldgläubigerin (Sicherungsnehmerin) zu tragen.

Zwar kann die Schadensermittlung gemäß § 287 Abs. 1 ZPO von dem Nennbetrag ausgehen, da es sich um werthaltige erstrangige Rechte handelt. Anders als die Ex-Grundstückseigentümerin (Sicherungsgeberin) meint, kann aber nicht ohne weiteres das gesamte Bargebot zu dem Nennbetrag addiert und der Schaden sodann durch Abzug der persönlichen Forderungen ermittelt werden. Denn das Berufungsgericht hat – von seinem rechtlichen Standpunkt aus folgerichtig – nicht festgestellt, wie sich das Bargebot zusammensetzte und wie der Versteigerungserlös verteilt worden ist.

Der Überschuss ergibt sich gemäß § 109 ZVG erst nach Abzug der Kosten des Verfahrens. Ferner stehen bei der Zuteilung berücksichtigte, angemeldete Rechtsverfolgungskosten (vgl. § 10 Abs. 2 ZVG) der Grundschuldgläubigerin (Sicherungsnehmerin) zu. Diese Positionen müssen bei der Schadensberechnung außer Betracht bleiben.

Im Übrigen kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass das Bargebot der Grundschuldgläubigerin (Sicherungsnehmerin) zugeflossen ist. Zwar wird das geringste Bargebot Zinsen auf die der Grundschuldgläubigerin (Sicherungsnehmerin) zustehenden erstrangigen Grundschulden enthalten haben (vgl. § 49 Abs. 1, § 12 Nr. 2 ZVG). Maßgeblich ist aber, in welcher Höhe der Versteigerungserlös der Grundschuldgläubigerin (Sicherungsnehmerin) zugeteilt worden ist. Dies hängt auch davon ab, ob und in welcher Höhe Zuteilungen an andere Gläubiger erfolgt sind. In Betracht kommen insbesondere etwaige angemeldete Ansprüche der Rangklasse des § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 ZVG, die gegenüber den Rechten der Grundschuldgläubigerin (Sicherungsnehmerin) Vorrang genießen und daher ggf. sowohl im geringsten Gebot (§ 49 Abs. 1 ZVG) als auch bei der Verteilung berücksichtigt werden mussten (vgl. § 109 Abs. 2 ZVG).

Bundesgerichtshof, Urteil vom 29. Januar 2016 – V ZR 285/14

  1. Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 04.02.2011 – V ZR 132/10, BGHZ 188, 186 Rn. 13[↩]
  2. vgl. BGH, Urteil vom 18.07.2014 – V ZR 178/13, BGHZ 202, 150 Rn. 7, 11[↩]
  3. vgl. zum Ganzen BGH, Urteil vom 09.02.1989 – IX ZR 145/87, BGHZ 106, 375, 377 f; Urteil vom 21.05.2003 – IV ZR 452/02, BGHZ 155, 63, 67 f; Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 90 Rn.08.2; Gaberdiel/Gladenbeck, Kreditsicherung durch Grundschulden, 9. Aufl., Rn. 1131[↩]
  4. vgl. BGH, Urteil vom 25.03.1986 – IX ZR 104/85, NJW 1986, 2108, 2112, insoweit in BGHZ 97, 280 nicht abgedruckt; Gaberdiel/Gladenbeck, Kreditsicherung durch Grundschulden, 9. Aufl., Rn. 824 mwN[↩]
  5. vgl. zum Ganzen BGH, Urteil vom 19.10.1988 – IVb ZR 70/87, NJW-RR 1989, 173, 175; Urteil vom 18.02.1992 – XI ZR 134/91, NJW 1992, 1620; Urteil vom 11.10.1995 – XII ZR 62/94, NJW-RR 1996, 234, 235; Clemente, ZfIR 2003, 608; Gaberdiel/Gladenbeck, Kreditsicherung durch Grundschulden, 9. Aufl., Rn. 1138[↩]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 19.10.1988 – IVb ZR 70/87, NJW-RR 1989, 173, 175; Clemente, ZfIR 2003, 608[↩]
  7. vgl. Gaberdiel/Gladenbeck, Kreditsicherung durch Grundschulden, 9. Aufl., Rn. 835, 1140[↩]
  8. vgl. Gaberdiel/Gladenbeck, Kreditsicherung durch Grundschulden, 9. Aufl., Rn. 1134, 1140[↩]
  9. BGH, Urteil vom 04.02.2011 – V ZR 132/10, BGHZ 188, 186 Rn. 13[↩]
  10. vgl. BGH, Urteil vom 04.02.2011 – V ZR 132/10, BGHZ 188, 186 ff; Urteil vom 16.12 2011 – V ZR 52/11, BGHZ 192, 131 ff; Urteil vom 03.02.2012 – V ZR 133/11, NJW 2012, 1142 f[↩]
  11. vgl. BGH, Urteil vom 16.12 2011 – V ZR 52/11, BGHZ 192, 131 Rn. 16 f[↩]
  12. vgl. Stöber, ZVG, 20. Aufl., § 91 Rn.02.5, § 114 Rn.01.4[↩]
  13. vgl. BGH, Urteil vom 19.04.2013 – V ZR 47/12, BGHZ 197, 155 Rn. 6[↩]
  14. st. Rspr. vgl. BGH, Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 156/11, NJW 2012, 2022 Rn. 17 mwN[↩]
  15. vgl. nur BGH, Urteil vom 31.03.2006 – V ZR 51/05, NJW 2006, 1582 Rn. 8 mwN[↩]

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