Mieterhöhungserklärung nach Modernisierungsmaßnahmen – und die Formalia

Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 559b BGB hat der Bundesgerichtshof erneut¹ Stellung genommen.

Dem zugrunde lag ein Streit über die Miethöhe einer preisfreien Wohnung in Bremen: Im Anschluss an eine mit Schreiben vom 27.02.2015 angekündigte Modernisierung der Wohnung der Mieter und des Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet, teilte die Vermieterin den Mietern mit Schreiben vom 23.03.2016 mit, dass sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen zum 1.06.2016 von zuletzt 453, 04 € um 167, 50 € auf 620, 54 € erhöhe. Dem Schreiben war eine als „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ bezeichnete Anlage beigefügt, die – weitgehend in tabellarischer Form – folgende Angaben enthält:

• die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen, getrennt nach denjenigen Maßnahmen, die gemeinschaftlich genutzte Gebäudebereiche beziehungsweise alle Wohnungen gleichermaßen betreffen („allgemeine Modernisierungsmaßnahmen“, etwa Erneuerung von Hauseingangstür und Treppenhausfenstern sowie Dämmung der Außenwände, des Dachs und der Kellerdecken), und denjenigen Maßnahmen, die allein die Wohnung der Mieter betreffen (Erneuerung der Wohnungsfenster nebst Baunebenkosten)
• die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten nebst separat ausgewiesenen Baunebenkosten, die von diesen Summen jeweils in Abzug zu bringenden – gegebenenfalls im Einzelnen erläuterten – Instandhaltungskosten sowie den verbleibenden umlagefähigen Modernisierungskostenanteil
• bei den allgemeinen Modernisierungsmaßnahmen den – anhand der Wohnfläche der Wohnung der Mieter (94,72 m²) im Verhältnis zu der Gesamtwohnfläche (1.286,60 m²) ermittelten – auf die Mieter entfallenden Modernisierungskostenanteil sowie
• die sich daraus ergebende Berechnung der Mieterhöhung

Die Mieter bezahlten den verlangten Erhöhungsbetrag in der Folge; sie halten die Mieterhöhungserklärung aber aus formellen Gründen für unwirksam.

Mit der vorliegenden Klage haben die Mieter die Feststellung, dass der Vermieterin aus der Mieterhöhungserklärung ein Anspruch auf die Zahlung einer um 167, 50 € erhöhten Miete nicht zustehe, und die Rückzahlung der ab Juni 2016 bis einschließlich April 2020 zu viel gezahlten Miete in Höhe von insgesamt 7.705 € sowie die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, jeweils nebst Zinsen, begehrt. Das Amtsgericht Bremen hat der Klage in vollem Umfang stattgegeben². Die dagegen gerichtete Berufung der Vermieterin hat das Landgericht Bremen zurückgewiesen³. Die vom Landgericht Berlin zugelassene Revision der Vermieterin hatte vor dem Bundesgerichtshof Erfolg:

Das Landgericht Berlin hat das Vorliegen der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB rechtsfehlerhaft als nicht gegeben erachtet. Das bedeutet zugleich, dass auch die Ansprüche der Mieter auf Rückzahlung bereits geleisteter Erhöhungsbeträge gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB (in Höhe von 7.705 €) und auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten gemäß § 280 Abs. 1 BGB (in Höhe von 1.086,23 €), jeweils nebst Zinsen, mit der vom Landgericht Berlin gegebenen Begründung nicht bejaht werden können.

Nach § 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 EGBGB anzuwendenden bis zum 31.12.2018 geltenden Fassung (im Folgenden: aF) kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b BGB die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen; dabei gehören Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559 Abs. 2 BGB). Gemäß § 559b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung dem Mieter in Textform zu erklären, wobei die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und entsprechend den Voraussetzungen der § 559 BGB aF, § 559a BGB zu erläutern ist.

Der Vermieter hat daher in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken⁴. Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung – je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen – überprüfen kann⁵. Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann⁶.

Erfüllt eine bauliche Veränderung die Kriterien sowohl einer von der Regelung des § 559 BGB erfassten Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB) als auch einer Erhaltungsmaßnahme im Sinne von § 555a Abs. 1 BGB (sogenannte modernisierende Instandsetzung), hat der Vermieter bei der Ermittlung der umlagefähigen Kosten nach Maßgabe des § 559 Abs. 2 BGB eine entsprechende Kürzung vorzunehmen⁷. Aus der Mieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Arbeiten Instandsetzungskosten erspart wurden. Da aber auch insoweit keine überhöhten Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung. Vielmehr ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand (zumindest) durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt⁸.

Diesen Anforderungen wird die hier zu beurteilende Mieterhöhungserklärung gerecht. Weder fehlt es – anders als die Revisionserwiderung meint – an einer ausreichenden Darlegung, inwiefern die durchgeführten baulichen Veränderungen eine nach § 559 Abs. 1 BGB aF berücksichtigungsfähige Modernisierungsmaßnahme darstellen, noch mangelt es an den weiteren aufgezeigten formellen Voraussetzungen. Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Landgerichts Bremen nicht etwa deshalb in formeller Hinsicht unwirksam, weil die Vermieterin die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten nicht in einzelne Positionen untergliedert hat.

Die Erhöhungserklärung enthält hinreichende Angaben dazu, dass und inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen eine berücksichtigungsfähige Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB, § 559 Abs. 1 BGB aF darstellen. Zu Unrecht beanstandet die Revisionserwiderung, aus der Erhöhungserklärung gehe nicht (ausreichend) hervor, ob die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhten, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbesserten oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirkten.

Irrtümlich geht die Revisionserwiderung davon aus, die Vermieterin habe in ihrer Erhöhungserklärung nicht auf die Angaben in ihrem vorangegangenen Schreiben Bezug genommen, mit denen sie die Modernisierungsmaßnahmen angekündigt hatte (§ 555c BGB). Nach den rechtsfehlerfrei getroffenen und insoweit in der Sache auch nicht angegriffenen Feststellungen des Landgerichts Bremen ist das Gegenteil der Fall. Die Vorinstanzen haben auf die Mieterhöhungserklärung vom 23.03.2016 verwiesen. In der dieser beigefügten Anlage wird ausdrücklich auf die im Ankündigungsschreiben enthaltenen Angaben Bezug genommen. Diese Angaben sind bei der Auslegung der Erhöhungserklärung daher zu berücksichtigen⁹. Diese Auslegung kann der Bundesgerichtshof hier selbst vornehmen, weil das Landgericht Berlin dies insoweit – von seinem Standpunkt aus folgerichtig – unterlassen hat und weitere Feststellungen nicht zu erwarten sind¹⁰. bb)) Unter Berücksichtigung der in dem Ankündigungsschreiben enthaltenen Angaben genügt die Erhöhungserklärung den oben aufgezeigten Anforderungen an die – hinsichtlich der Darlegung des Vorliegens von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 559 Abs. 1 BGB aF bestehende – Erläuterungspflicht des Vermieters.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat der Vermieter bei Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirkt. Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegenständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend¹¹.

Eine solche Darstellung enthält das Ankündigungsschreiben der Vermieterin.

Insbesondere geht aus diesem Schreiben unmissverständlich die seitens der Revisionserwiderung vermisste Information hervor, dass die Vermieterin neben der (erstmaligen) Anbringung einer Wärmedämmung an den Außenwänden und im Dachbereich nicht nur den Austausch der Wohnungs- und Treppenhausfenster, sondern auch die Erneuerung der Hauseingangstür – jeweils durch entsprechende, nunmehr wärmegedämmte Bauteile – sowie die (erstmalige) Anbringung einer Wärmedämmung an den Kellerdecken als Maßnahmen zur Einsparung von Energie bewertet und dass die dem Ankündigungsschreiben beigefügte Berechnung der Energieeinsparung, die eine monatliche Heizkosteneinsparung von insgesamt 0, 58 €/m² brutto ausweist, die genannten Maßnahmen sämtlich berücksichtigt. Dass die Vermieterin der Erhöhungserklärung eine in Bezug auf die Verbrauchskosten vor der Sanierung und deshalb auch im Gesamtergebnis geringfügig abgeänderte Berechnung der Energieeinsparung (nunmehr 0, 60 €/m² brutto) beigefügt hat, ändert an dem Inhalt dieser Aussage ersichtlich nichts.

Soweit die Revisionserwiderung darüber hinaus eine Aufteilung der insgesamt ermittelten Energieeinsparung auf die einzelnen hierzu beitragenden Baumaßnahmen für notwendig erachtet, überspannt sie die nach der oben zitierten Bundesgerichtshofsrechtsprechung geltenden Anforderungen an die Darlegung des Vermieters bei Maßnahmen zur Energieeinsparung. Im Übrigen lassen sich dem Ankündigungsschreiben sowohl die mit der erstmaligen Anbringung einer Wärmedämmung¹² in verschiedenen Bereichen des Gebäudes (Außenwände, Kellerdecken, Dachbereich) einhergehenden Wärmedurchgangskoeffizienten (u-Werte) als auch die u-Werte der ersetzten Bauteile (Fenster und Türen) vor und nach der Modernisierung entnehmen. Aus diesen Angaben erschließt sich mittelbar auch, in welcher (ungefähren) Größenordnung die einzelnen genannten Maßnahmen zu der Gesamteinsparung von Heizenergie beitragen.

Daneben ergibt sich aus dem Ankündigungsschreiben unzweideutig die weitere aus Sicht der Revisionserwiderung fehlende Information, welchem Zweck die als „hydraulischer Abgleich“ bezeichnete Baumaßnahme dient. Es wird dort ausgeführt, die Thermostatventile an den Heizkörpern in der betreffenden Wohnung würden durch technisch andersartige Ventile ersetzt, wodurch eine gleichmäßige Wärmeverteilung in der Heizungsanlage erreicht und die Wassermenge, welche die Heizkörper durchströme, an die notwendige Heizleistung des modernisierten Objekts angepasst werde. Diese Maßnahme sei zur Verwirklichung aller mit der energetischen Modernisierung verbundenen Vorteile einschließlich der Verhinderung eines unbeabsichtigten Überheizens erforderlich. Damit lassen die Angaben hinreichend erkennen, dass es sich hierbei um einen die zuvor beschriebenen energetischen Maßnahmen begleitenden baulichen Eingriff handelt. Sie erfüllen somit die aufgezeigten Anforderungen an die Darlegung des Vermieters bei einer Maßnahme zur Energieeinsparung.

Der – unter Heranziehung der Bundesgerichtshofsrechtsprechung zu den materiellrechtlichen Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach § 559 BGB¹³ – erhobene Einwand der Revisionserwiderung, der Vermieter müsse auch die maßgeblichen Gründe dafür darlegen, dass die Maßnahmen nicht nur auf die Beibehaltung oder erstmalige Herrichtung des vertragsgemäß geschuldeten (Mindest-)Standards, sondern auf ein „Mehr“ gerichtet seien, ist hier unbeachtlich. Denn dieser Einwand bezieht sich seinem Inhalt nach allein auf Maßnahmen zur Erhöhung des Gebrauchswerts und/oder zur Verbesserung der Wohnverhältnisse. Gemäß der Erhöhungserklärung wurden über die bereits erörterten baulichen Veränderungen hinaus jedoch keine weiteren Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und ausweislich des Ankündigungsschreibens handelt es sich bei den genannten Maßnahmen durchweg um solche, die (ausschließlich) der Einsparung von Energie dienen.

Die Mieterhöhungserklärung der Vermieterin enthält auch alle übrigen nach Maßgabe des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Angaben, die die Mieter benötigten, um den Grund und den Umfang der Mieterhöhung auf Plausibilität überprüfen und entscheiden zu können, ob Bedarf für eine eingehendere Kontrolle – etwa durch Zuziehung juristisch oder bautechnisch sachkundiger Personen, durch Einholung weiterer Auskünfte beim Vermieter und/oder durch Einsichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Rechnungen und sonstigen Belege – besteht.

Insbesondere ist die Erhöhungserklärung entgegen der Auffassung des Landgerichts Bremen nicht deshalb – aus formellen Gründen – unwirksam, weil die Vermieterin die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten im Rahmen der Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung nicht nach den einzelnen angefallenen Gewerken aufgeschlüsselt oder anderweitig (in „konkrete Arbeitsabschnitte“ beziehungsweise „greifbare Einzelarbeiten“) untergliedert hat. Mit dieser – bereits in früheren Urteilen¹⁴ und auch von anderen Instanzgerichten¹⁵ sowie teilweise in der Literatur¹⁶ vertretenen – Auffassung überspannt das Landgericht Berlin die formellen Anforderungen, die die Regelung des § 559b Abs. 1 BGB an eine Mieterhöhungserklärung stellt¹⁷. Eine solche Aufschlüsselung der Kosten ist grundsätzlich weder erforderlich, wenn es sich um eine reine Modernisierungsmaßnahme handelt, noch wenn eine sogenannte modernisierende Instandsetzung vorgenommen wird.

Weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift gebieten es, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für verschiedene Modernisierungsmaßnahmen angefallenen Gesamtkosten nach einzelnen Positionen aufschlüsselt. Etwas anderes gilt entgegen der Auffassung des Landgerichts Bremen in der Regel auch dann nicht, wenn es sich – wie hier – um umfangreiche und entsprechend kostenträchtige oder um solche Baumaßnahmen handelt, die (teilweise) außerhalb der betroffenen Wohnung vorgenommen wurden oder mehrere Gebäude umfassen.

Dem Wortlaut der Vorschrift des § 559b Abs. 1 BGB lässt sich – wie die Revision zutreffend geltend macht – das vom Landgericht Berlin angenommene Erfordernis einer Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme aufgewendeten Gesamtkosten nicht entnehmen, da danach lediglich eine Berechnung der Erhöhung auf der Grundlage der „entstandenen Kosten“ vom Vermieter zu verlangen ist. Soweit das Gesetz darüber hinaus eine Erläuterung entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB fordert, legt schon der verwendete Begriff („erläutern“) nahe, dass die Erhöhungserklärung nicht eine in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erschöpfende Begründung zu enthalten braucht¹⁸.

Auch Sinn und Zweck des Gesetzes gebieten es nicht, dass der Vermieter die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Gesamtkosten in die einzelnen darin enthaltenen Kostenpositionen – etwa nach Gewerken – untergliedert.

Zwar ist das Landgericht Berlin im Ausgangspunkt zutreffend davon ausgegangen, dass die Vorschriften über die Berechnungs- und Erläuterungspflichten des Vermieters gemäß § 559b Abs. 1 BGB das notwendige Gegengewicht zu der dem Vermieter in Abweichung von allgemeinen Grundsätzen des Vertragsrechts eingeräumten Möglichkeit bilden, die Pflicht des Mieters zur Mietzahlung durch einseitige Erklärung zu gestalten. Dies hat der Bundesgerichtshof in Bezug auf die entsprechenden Vorschriften zur Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum bereits entschieden¹⁹.

Dass für die Formvorschriften der Modernisierungsmieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum insoweit nichts anderes gelten kann, folgt schon daraus, dass es hierbei gleichermaßen um die Bewirkung einer Mieterhöhung durch einseitige Erklärung des Vermieters geht. Dementsprechend hat der Gesetzgeber ausweislich der Gesetzesmaterialien zur Einführung des § 3 MHG als der im Jahr 1978 geschaffenen Vorgängerregelung der heute geltenden §§ 559 ff. BGB auch ausdrücklich eine Anlehnung an die Regelungen für preisgebundenen Wohnraum befürwortet²⁰.

Dieser Umstand bedeutet im Grundsatz indes nicht, dass (jedenfalls) bei umfangreichen baulichen Veränderungen – etwa unter Einschluss von Modernisierungsmaßnahmen, die wie hier Kosten in sechsstelliger Höhe auslösen – die vom Landgericht Berlin verlangten erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung zu stellen wären.

Denn es widerspräche der Zielsetzung des Gesetzgebers, durch die (anteilige) Umlagefähigkeit des getätigten Aufwands auf den Mieter einen Anreiz für den Vermieter zur Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen zu schaffen²¹, wenn eine Durchsetzbarkeit eines dem Vermieter materiellrechtlich zustehenden Ausgleichs für seine bereits erbrachte Eigenleistung durch überhöhte formelle Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung erheblich erschwert würde und der Vermieter sogar Gefahr liefe, eines inhaltlich berechtigten Mieterhöhungsanspruchs wegen überzogener formeller Anforderungen verlustig zu gehen. Es gilt deshalb, der Zweckbestimmung der Vorschrift des § 559b Abs. 1 BGB, dem Mieter die Möglichkeit zur angemessenen Information und Nachprüfung zu geben, unter Abwägung nicht nur seiner, sondern auch der berechtigten Interessen des Vermieters gerecht zu werden²². Dabei ist vorrangig vor einer Zumutbarkeitsprüfung in den Blick zu nehmen, ob zusätzliche Angaben in der Mieterhöhungserklärung tatsächlich mit einem maßgeblichen Erkenntnisgewinn für den Mieter verbunden wären.

Nach diesen Grundsätzen musste die Vermieterin die in ihrer Erhöhungserklärung für jede der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen ausgewiesenen Gesamtkosten nicht in Einzelpositionen – sei es nach den verschiedenen Gewerken oder nach anderen (vergleichbaren) Kategorien – untergliedern. Das Landgericht Berlin hat durch seine gegenteilige Sichtweise die formellen Anforderungen an die Darlegung der Modernisierungskosten beziehungsweise an die Zuordnung angefallener Kosten zu Modernisierungsarbeiten und Instandhaltungsmaßnahmen überspannt, indem es die sich erst auf materiellrechtlicher Ebene stellende Frage, ob die Kosten zutreffend berechnet und eingeordnet worden sind, aufgrund eines von ihm angenommenen Schutzbedürfnisses des Mieters bereits in die Bestimmung der formellen Voraussetzungen der Mieterhöhungserklärung hat einfließen lassen. Dabei hat es übersehen, dass die von ihm verlangte zusätzliche Untergliederung in einzelne Gewerke oder Rechnungspositionen nicht zur Überprüfbarkeit der Plausibilität der Höhe und Aufteilung der Kosten erforderlich ist und demzufolge auch keinen maßgeblichen Erkenntnisgewinn verschafft. Die Mieter konnten die Berechtigung der geltend gemachten Mieterhöhung ebenso ohne diese weiteren Angaben hinreichend genau auf ihre Plausibilität – auch im Hinblick auf den durch die Modernisierungsmaßnahmen etwa ersparten (nicht umlagefähigen) Instandsetzungsaufwand – überprüfen.

Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung führte eine Aufschlüsselung der entstandenen Gesamtkosten nach Gewerken oder vergleichbaren Kriterien für die Mieter zu keinem maßgeblichen Erkenntnisgewinn im Hinblick auf den in den Gesamtkosten enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen. Auch ein anderweitiger zweckmäßiger Erkenntnisgewinn wäre mit diesen zusätzlichen Angaben nicht verbunden.

Soweit die Revisionserwiderung mit Blick darauf, dass sich den Erläuterungen der Vermieterin zur (anteiligen) Instandhaltung der frühere Zustand etwa der Wohnungs- und Treppenhausfenster vor der Durchführung der Baumaßnahmen nicht entnehmen lasse, die Nennung der für die Instandsetzung notwendigen Gewerke fordert, verkennt sie, dass bei einer modernisierenden Erneuerung von bestimmten Bauteilen oder Einrichtungen regelmäßig – und so auch bei den hier zu beurteilenden Baumaßnahmen – nicht etwa einzelne Gewerke oder auch nur voneinander trennbare Arbeitsschritte für die Erhaltung einerseits und die Modernisierung andererseits anfallen, sondern die Baumaßnahme im Ganzen dazu führt, dass eine andernfalls – aktuell oder später – etwa erforderliche Erhaltungsmaßnahme (Reparatur des vorhandenen Bauteils oder dessen Ersetzung durch ein neues Bauteil desselben Standards) entbehrlich wird. Aus diesem Grund vermag eine Aufteilung der Gesamtkosten für die jeweilige Modernisierungsmaßnahme in jedwede Einzelpositionen grundsätzlich auch keinen weitergehenden Aufschluss über den in ihnen enthaltenen Anteil für Erhaltungsmaßnahmen zu geben.

Der Einwand der Revisionserwiderung, dass die von der Vermieterin allein mitgeteilten Gesamtkosten „nicht minder plausibel“ wären, wenn sie die Hälfte oder das Doppelte betrügen und der Mieter im Fall der Billigung einer derartig ausgestalteten Berechnung der Mieterhöhung auf ein „Glauben oder Nichtglauben“ verwiesen würde, rechtfertigt eine andere Beurteilung ebenfalls nicht. Denn die von der Revisionserwiderung beschriebene etwaige Unsicherheit des Mieters betrifft allein die Richtigkeit der Höhe der vom Vermieter angegebenen Beträge. Solche Zweifel können aber ebenso bei einer Aufteilung der Gesamtkosten in Einzelpositionen verbleiben und lassen sich letztlich stets nur durch eine weitere Aufklärung – sei es im Wege einer Einsichtnahme in die Belege des Vermieters (dazu nachfolgend noch genauer), durch die Hinzuziehung fachkundiger Personen oder auch erst im Zuge eines Gerichtsverfahrens – ausräumen.

Es erschließt sich ebenfalls nicht, welche zusätzlichen Schlüsse die Mieter im Streitfall aus einer – vom Landgericht Berlin ausdrücklich für notwendig erachteten – Aufteilung der Gesamtkosten für die an den Außenwänden angebrachte Wärmedämmung nebst Fassadenarbeiten nach Einzelgewerken (Aufbau des Gerüsts, Abtragung des alten Putzes, Verkleidung mit Dämmmaterial etc.) hätte ziehen können. Denn auch anhand der vom Landgericht Berlin vermissten Angaben ließe sich nicht weitergehend erkennen, ob die genannte Baumaßnahme in einem größeren (Teil)Umfang als von der Vermieterin in der Mieterhöhungserklärung ausgewiesen der Erhaltung diente beziehungsweise zur Ersparnis von (fiktiven) Kosten für Erhaltungsmaßnahmen führte.

Überdies hat das Landgericht Berlin offenbar den aus der Kostenaufstellung hervorgehenden Hinweis der Vermieterin übersehen, wonach diese die Höhe der insoweit abzuziehenden Instandhaltungskosten auf der Grundlage eines dem Erhöhungsschreiben beigefügten Angebots eines Malerbetriebs für die (hypothetische) Durchführung bloßer Erhaltungsmaßnahmen an der Außenfassade, das die hierfür erforderlichen einzelnen Leistungen aufführt (u.a. Gerüstaufbau, Klinker im Hochdruckdampfverfahren reinigen, feste Anstriche überprüfen und reinigen, vorhandene Putzschäden beiputzen, Putzflächen streichen), ermittelt hat. Diese – nach der oben bereits zitierten Bundesgerichtshofsrechtsprechung²³ grundsätzlich nicht einmal erforderliche – hypothetische Vergleichsrechnung erleichtert eine Überprüfung der Plausibilität des von der Vermieterin berücksichtigten Instandhaltungsanteils zusätzlich.

Vor diesem Hintergrund kommt es nicht darauf an, ob es der Vermieterin – wie das Landgericht Berlin angenommen hat und die Revisionserwiderung ebenfalls meint – möglich und zumutbar wäre, die vermeintlich fehlende Aufschlüsselung der jeweiligen Gesamtkosten vorzunehmen. Denn diese Frage stellte sich nur, wenn ein berechtigtes Interesse der Mieter an diesen zusätzlichen Angaben – wie nicht – zu bejahen wäre.

Zudem steht dem Mieter zur Klärung verbleibender Unsicherheiten oder auch zur Kontrolle der Angaben des Vermieters über dessen Aufwendungen auf ihre sachliche Richtigkeit ein umfassendes Auskunfts- und (Belege)Einsichtsrecht zur Verfügung.

Anders als im Fall einer Modernisierungsmieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum, für die § 8 Abs. 4 Satz 1 WoBindG, § 29 NMV ein solches Recht ausdrücklich vorsieht²⁴, enthalten die §§ 559 ff. BGB zwar nicht selbst eine entsprechende (spezialgesetzliche) Anspruchsgrundlage.

Ein solcher Anspruch ergibt sich für den Mieter preisfreien Wohnraums jedoch nach – soweit ersichtlich – einhelliger und zutreffender Meinung aus § 259 BGB analog²⁵.

Soweit der Mieter nach Wahrnehmung dieser Rechte (weiterhin) Zweifel an der Berechtigung der geforderten Mieterhöhung haben sollte, steht ihm der – unter diesen Umständen zumutbare – Weg einer gerichtlichen Klärung offen. In deren Rahmen trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast nicht nur dafür, dass es sich bei den durchgeführten Baumaßnahmen um Modernisierungs- und nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern auch dafür, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen entfallen sind²⁶.

Die dargestellte Gesetzesauslegung liegt auch der bisherigen gefestigten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu den formellen Anforderungen an die Erhöhungserklärung nach § 559b Abs. 1 BGB zugrunde. Denn danach genügt der Vermieter – wie oben aufgezeigt – seinen Berechnungs- und Erläuterungspflichten nach § 559b Abs. 1 BGB bereits dann, wenn er einen etwa in den Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer entsprechenden Quote darlegt²⁷. Vor diesem Hintergrund ist eine Untergliederung des Gesamtaufwands nach Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen für die Kostenzuordnung gerade nicht notwendig. Das gilt gleichermaßen für die Kosten einer – ausweislich der Erhöhungserklärung – reinen Modernisierungsmaßnahme, da in diesem Fall erst recht kein Anlass für eine Aufschlüsselung des Gesamtaufwands besteht.

Eine andere Beurteilung ist schließlich nicht etwa deshalb gerechtfertigt, weil sich der Vermieter nach der jüngeren Bundesgerichtshofsrechtsprechung materiellrechtlich auch dann gemäß § 559 Abs. 2 BGB einen Instandhaltungsanteil anrechnen lassen muss, wenn er Bauteile oder Einrichtungen modernisierend erneuern lässt, die zwar noch (ausreichend) funktionsfähig sind und (bislang) einen zu beseitigenden Mangel nicht aufweisen, aber bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer zu erwartenden Gesamtlebensdauer (ab)genutzt worden sind²⁸. Denn daraus ergeben sich – wie dem genannten BGH, Urteil selbst, zumindest mittelbar, zu entnehmen ist²⁹ – keine erhöhten Anforderungen an den Inhalt der Mieterhöhungserklärung.

Nach alledem ist es ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungserklärung – wie hier geschehen – die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder – wie hier – eines bezifferten Betrags kenntlich macht. Das gilt erst recht, wenn der Vermieter – wie hier – die Ermittlung der Höhe des Instandsetzungsanteils zusätzlich erläutert. Für die im Streitfall getrennt angeführten, jeweils für mehrere Maßnahmen zusammengefassten Baunebenkosten (Kosten für Architekten- und Ingenieurleistungen u.ä.) nebst – zusätzlich erläuterter – Bezifferung der darin jeweils enthaltenen Instandsetzungsanteile gilt nichts anderes. Insbesondere begegnet es keinen Bedenken, dass die Vermieterin die Baunebenkosten nicht für jede Baumaßnahme einzeln, sondern gebündelt ausgewiesen hat. Denn diese Verfahrensweise ist mit Blick auf die Nachvollziehbarkeit der Kostenzusammenstellung zweckmäßig, da die Höhe der Baunebenkosten typischerweise von dem Gesamtvolumen der für sämtliche Maßnahmen zur Modernisierung und Erhaltung eines Gebäudes angefallenen Kosten (sogenannte anrechenbare Kosten) abhängt.

Die Frage, ob die von der Vermieterin in Abzug gebrachten Beträge den jeweiligen Instandsetzungsanteil – auch nach Maßgabe der in dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 17.06.2020³⁰ entwickelten Grundsätze – zutreffend abbildet, betrifft ebenso wie die Frage, ob die Vermieterin einen Teil der durchgeführten Baumaßnahmen zu Recht als reine Modernisierungsmaßnahmen angesehen und folglich von einem Abzug von Instandhaltungskosten abgesehen hat, ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB aF, nicht aber die formellen Voraussetzungen für die Wirksamkeit einer solchen Mieterhöhung nach § 559b Abs. 1 BGB³¹.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts Bremen mangelt es der in der Erhöhungserklärung enthaltenen Kostenzusammenstellung und darauf basierenden Berechnung der Mieterhöhung auch nicht deshalb an der erforderlichen Nachvollziehbarkeit, weil die Vermieterin die Kosten derjenigen Maßnahmen, die sie der „allgemeinen Modernisierung“ zugeordnet hat, mit der Begründung, es handele sich hierbei um „Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffen“, nach dem jeweiligen Anteil der Wohnfläche der Wohnung des Mieters an der Gesamtwohnfläche der sanierten Gebäude auf die Mieter umgelegt hat. Denn aus dieser Angabe geht unmissverständlich hervor, dass es sich hierbei – aus Sicht der Vermieterin – um Maßnahmen handele, die keinen (einzel)wohnungsspezifischen Charakter aufweisen, weshalb eine Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche vorgenommen worden sei.

Auch hier gilt, dass die Frage, ob die auf diese Weise vorgenommene Kostenumlage sachlich gerechtfertigt ist, allein die materielle Begründetheit der Mieterhöhung, nicht aber deren formelle Voraussetzungen betrifft.

Nach alledem konnte  das angefochtene Urteil keinen Bestand haben; es wurde vom Bundesgerichtshof aufgehoben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache war, da es tatsächlicher Feststellungen zur materiellen Berechtigung der streitgegenständlichen Mieterhöhung bedarf, nicht entscheidungsreif und daher zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Berlin zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

Die Klage war auf der Grundlage der bisher vom Landgericht Berlin getroffenen Feststellungen nicht etwa – aus von der Frage des Vorliegens einer (auch materiell) wirksamen Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB unabhängigen Gründen – abweisungsreif.

Insbesondere ist das von den Mietern negierte Rechtsverhältnis (Anspruch der Vermieterin auf die geforderte Mieterhöhung) nicht dadurch wirksam zustande gekommen, dass die Mieter im Anschluss an die Erhöhungserklärung der Vermieterin entsprechend erhöhte Mieten (vorbehaltlos) geleistet haben. Dieser Umstand lässt nach der – revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden und im Revisionsverfahren auch nicht angegriffenen – Auslegung der maßgeblichen Willenserklärungen durch das Landgericht Berlin weder auf das wirksame Zustandekommen einer (zweiseitigen) Vereinbarung über die von der Vermieterin geforderte Mieterhöhung schließen noch haben die Mieter mit ihrem Zahlungsverhalten die fragliche Schuld anerkannt.

Dabei kommt es auf den vom Landgericht Berlin in diesem Zusammenhang zusätzlich herangezogenen Umstand, dass die Mieterhöhungserklärung – was hier entgegen der Annahme des Landgerichts Bremen noch nicht abschließend beurteilt werden kann – unwirksam sei, nicht entscheidend an. Maßgeblich ist bei einer – wie hier – eindeutig auf der Grundlage der §§ 559 ff. BGB abgegebenen (einseitigen) Erhöhungsklärung des Vermieters vielmehr, dass beide Parteien wechselseitig erkennbar nicht von einer übereinstimmend zu treffenden Abrede, also nicht von einer zustimmungsbedürftigen Erklärung des Vermieters ausgehen, so dass nach dem objektiv zu bestimmenden Empfängerhorizont weder dem Erhöhungsschreiben des Vermieters noch der (vorbehaltlosen) Zahlung des geforderten Mehrbetrags durch den Mieter ohne das Hinzutreten weiterer Umstände – die hier nach den rechtsfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts Bremen nicht gegeben sind – eine entsprechende Erklärungswirkung (Angebot und Annahme) beigemessen werden kann³².

Ebenso ist es revisionsrechtlich nicht zu beanstanden und wird im Revisionsverfahren auch nicht angegriffen, dass das Landgericht Berlin den geltend gemachten Anspruch der Mieter auf Rückzahlung der ihrerseits ab Juni 2016 geleisteten Erhöhungsbeträge (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) nicht bereits nach § 814 BGB oder nach § 818 Abs. 3 BGB als ausgeschlossen beziehungsweise als verwirkt erachtet hat. Das Landgericht Berlin hat die jeweiligen Voraussetzungen dieser Ausschlusstatbestände – unter Verweis auf die diesbezüglichen Erwägungen in der erstinstanzlichen Entscheidung – im Ergebnis rechtsfehlerfrei verneint.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 20. Juli 2022 – VIII ZR 339/21

1. im Anschluss an BGH, Urteil vom 20.07.2022 – VIII ZR 361/21[↩]
2. AG Bremen, Urteil vom 25.11.2020 – 23 C 137/20[↩]
3. LG Bremen, Urteil vom 06.10.2021 – 1 S 39/21[↩]
4. BGH, Urteile vom 07.01.2004 – VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 658 unter – II 1 a [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 25.01.2006 – VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9; vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 27; BGH, Beschlüsse vom 10.04.2002 – VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12.06.2018 – VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 10[↩]
5. vgl. BGH, Urteile vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, aaO mwN; vom 06.04.2022 – VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16 [zu § 10 Abs.1 WoBindG]; BGH, Beschlüsse vom 10.04.2002 – VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO [zu § 3 MHG]; vom 12.06.2018 – VIII ZR 121/17, aaO; vgl. auch BT-Drs. 7/2011, S. 12[↩]
6. vgl. BGH, Urteile vom 25.01.2006 – VIII ZR 47/05, aaO; vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, aaO Rn. 28 mwN; BGH, Beschlüsse vom 10.04.2002 – VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], aaO S. 281 f. [zu § 3 MHG]; vom 12.06.2018 – VIII ZR 121/17, aaO[↩]
7. vgl. BGH, Urteile vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 37; vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, aaO Rn. 29[↩]
8. vgl. BGH, Urteil vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, aaO Rn. 30 f. mwN[↩]
9. vgl. BGH, Urteile vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 32 mwN; vom 07.01.2004 – VIII ZR 156/03, NJW-RR 2004, 252 unter – II 1 b[↩]
10. vgl. BGH, Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 234/18, NJW-RR 2020, 523 Rn. 17 mwN[↩]
11. vgl. BGH, Urteil vom 25.01.2006 – VIII ZR 47/05, NJW 2006, 1126 Rn. 9 mwN; BGH, Beschluss vom 12.06.2018 – VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18 f.[↩]
12. vgl. dazu auch BGH, Beschluss vom 12.06.2018 – VIII ZR 121/17, aaO Rn.19[↩]
13. BGH, Urteil vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 21[↩]
14. LG Bremen, WuM 2020, 158; WuM 2019, 450; WuM 2018, 365[↩]
15. LG Berlin, ZMR 2021, 809 [nicht rechtskräftig; beim BGH in der Revision anhängig]; LG Stuttgart, Urteil vom 29.07.2020 – 13 S 22/20 [n.v.]; LG Hamburg, ZMR 2020, 192; LG Potsdam, WuM 2000, 553 [zu § 3 MHG]; LG Dresden, WuM 1998, 216 [zu § 3 MHG][↩]
16. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 16 ff.; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1.07.2022; § 559b Rn.20; auf den Bedarf im Einzelfall abstellend: BeckOK-BGB/Schüller, Stand: 1.05.2022, § 559b Rn. 11; MünchKomm-BGB/Artz, 8. Aufl., § 559b Rn. 5[↩]
17. wie hier im Ergebnis auch: LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2022, 592; LG Bonn, WuM 2021, 489; AG Münster, Urteil vom 19.04.2021 – 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068[↩]
18. vgl. BGH, Beschluss [Rechtsentscheid] vom 10.04.2002 – VIII ARZ 3/01, BGHZ 150, 277, 281[↩]
19. BGH, Urteile vom 06.04.2022 – VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 16, und – VIII ZR 247/20 15; vom 08.04.2009 – VIII ZR 233/08, NJW-RR 2009, 1021 Rn. 23 mwN; jeweils zu § 10 Abs. 1 WoBindG[↩]
20. vgl. BT-Drs. 7/2011, S. 11 und 12[↩]
21. vgl. BGH, Urteil vom 16.12.2020 – VIII ZR 367/18, WuM 2021, 109 Rn. 25 unter Verweis auf BT-Drs. 14/4553, S. 58 [zu § 559 BGB] und 7/2011, S. 11 [zu § 3 MHG][↩]
22. vgl. BGH, Urteile vom 06.04.2022 – VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 17 mwN, und – VIII ZR 247/20 16; jeweils zu § 10 Abs. 1 WoBindG[↩]
23. BGH, Urteil vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 30[↩]
24. vgl. BGH, Urteile vom 06.04.2022 – VIII ZR 246/20, WuM 2022, 357 Rn. 18, und – VIII ZR 247/20 17[↩]
25. vgl. LG Kiel, WuM 2000, 613; LG Berlin, Urteil vom 15.01.2007 – 67 S 85/06 21; AG Münster, Urteil vom 19.04.2021 – 28 C 2287/20, BeckRS 2021, 15068 Rn. 37; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 21; Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl., Kap. – III Rn. 1509, 1520 ff.; Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb.2021, § 559b Rn. 12; BeckOGK-BGB/Schindler, Stand: 1.07.2022, § 559b Rn. 12; Erman/Dickersbach, BGB, 16. Aufl., § 559b Rn. 12[↩]
26. BGH, Urteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 49[↩]
27. vgl. BGH, Urteil vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13, NJW 2015, 934 Rn. 29 f.[↩]
28. BGH, Urteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 41 ff.[↩]
29. aaO, Rn. 27[↩]
30. BGH, Urteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, aaO[↩]
31. vgl. BGH, Urteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19, WuM 2020, 493 Rn. 27; BGH, Beschluss vom 25.09.2018 – VIII ZR 121/17, NZM 2018, 948 Rn. 3; jeweils mwN[↩]
32. vgl. BGH, Urteile vom 20.07.2005 – VIII ZR 199/04, NJW-RR 2005, 1464 unter – II 2 b [zur Frage der schlüssigen Zustimmung des Mieters durch vorbehaltlose Zahlung nach Ausübung eines vertraglich vorgesehenen einseitigen Erhöhungsrechts des Vermieters]; vom 21.03.2007 – XII ZR 176/04, NJW-RR 2007, 1382 Rn. 11 [zur Frage der schlüssigen Zustimmung des Nutzers eines Grundstücks durch vorbehaltlose Zahlung nach Ausübung eines einseitigen Erhöhungsrechts des Grundstücksverwalters nach § 6 NutzEV]; vgl. auch BGH, Beschluss vom 30.01.2018 – VIII ZB 74/16, NJW-RR 2018 524, Rn. 11 ff. [zu einer schlüssigen Zustimmung des Mieters durch vorbehaltlose Zahlung zu einem Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 ff. BGB]; BGH, Urteil vom 29.06.2005 – VIII ZR 182/04, WuM 2005, 518 unter II [zu einer schlüssigen Zustimmung des Mieters durch vorbehaltlose Zahlung zu einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG[↩]